Une sauvegarde du groupe qui n’a pas empêché la liquidation de l’activité seniors
La situation du groupe Réside Études illustre les effets différenciés d’une procédure collective ouverte à l’échelle d’un groupe de sociétés. Alors que plusieurs entités du groupe ont bénéficié d’une procédure de sauvegarde destinée à organiser leur restructuration, sa filiale spécialisée dans l’exploitation de résidences services seniors, Réside Études Seniors, a finalement été placée en liquidation judiciaire après l’échec de son redressement autonome.
L’affaire présente une difficulté particulière. Le groupe Réside Études n’a pas lui-même fait l’objet d’une liquidation générale. Les principales sociétés du groupe ont été placées sous sauvegarde par des jugements rendus à compter du 4 décembre 2023, tandis que la filiale seniors a suivi une trajectoire procédurale distincte. Cette distinction entre la situation du groupe et celle de la filiale est essentielle pour comprendre les conséquences de la restructuration.
Le droit français permet l’ouverture d’une procédure de sauvegarde lorsqu’une entreprise qui n’est pas en cessation des paiements rencontre des difficultés qu’elle n’est pas en mesure de surmonter. La procédure vise notamment à permettre la poursuite de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. En revanche, lorsque le redressement apparaît impossible, le tribunal peut convertir la procédure en liquidation judiciaire et organiser, lorsque cela est possible, la cession de tout ou partie de l’activité.
La trajectoire procédurale de Réside Études Seniors
Réside Études Seniors a initialement été placée en procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 décembre 2023. Cette procédure a été ouverte dans un contexte de difficultés affectant l’ensemble du groupe, notamment la crise sanitaire, le ralentissement du marché immobilier et la hausse des taux d’intérêt.
La branche seniors présentait toutefois une fragilité propre. D’après les éléments examinés par le Tribunal des activités économiques de Paris, le modèle économique des résidences services seniors demeurait structurellement déficitaire pendant les premières années d’exploitation. La montée en puissance des taux d’occupation était trop lente, tandis que le niveau de services proposés générait des coûts élevés au regard des loyers et redevances perçus.
La procédure de sauvegarde n’a pas permis de rétablir durablement la situation de cette filiale. Par jugement du 11 juin 2024, la sauvegarde a été convertie en redressement judiciaire, les administrateurs judiciaires conservant une mission d’assistance. Cette conversion traduisait le constat d’une dégradation de la situation et de la nécessité de rechercher une solution de reprise.
La filiale a ensuite fait l’objet d’une liquidation judiciaire prononcée le 28 novembre 2024. Le même jugement a arrêté un plan de cession au profit de la SAS Stella Management et de la SARL Zenitude Senior Exploitation. La poursuite de l’activité a été autorisée jusqu’au 28 janvier 2025 afin de permettre la mise en œuvre opérationnelle de la reprise. 1
Il est donc plus exact de parler de liquidation judiciaire de Réside Études Seniors que de « faillite » au sens courant. Le terme de faillite ne correspond pas à la qualification principale du droit français contemporain. La liquidation judiciaire désigne une procédure destinée à mettre fin à l’activité du débiteur ou à organiser la cession de ses actifs et de ses branches d’activité lorsque son redressement est manifestement impossible.
Une cession destinée à préserver l’exploitation des résidences
La liquidation judiciaire n’a pas entraîné la disparition immédiate des résidences exploitées sous les enseignes Les Girandières et Palazzo. Le tribunal a privilégié une solution de cession permettant la reprise d’une grande partie du parc et la continuité de l’exploitation.
L’offre conjointe de Stella Management et de Zenitude Senior Exploitation portait sur la reprise de la quasi-totalité des résidences seniors exploitées par Réside Études Seniors. Selon les informations publiées au moment de la décision, environ 75 établissements et plus de 6 000 résidents étaient concernés par cette reprise. 2
Cette solution répondait à plusieurs objectifs. Elle permettait d’éviter une interruption brutale de l’accueil des résidents, de préserver une partie substantielle des emplois et de maintenir l’exploitation des établissements. Elle offrait également une solution aux propriétaires bailleurs dont les revenus dépendaient de la poursuite de l’exploitation des résidences.
En matière de plan de cession, le tribunal détermine les contrats nécessaires au maintien de l’activité et peut en transférer la charge au cessionnaire. Les contrats repris doivent en principe être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, sous réserve des règles propres au plan de cession. Les litiges apparus après la reprise montrent l’importance de cette règle, notamment pour le paiement des loyers et charges dus aux bailleurs.
Plusieurs décisions rendues en 2026 ont ainsi condamné Zenitude Senior Exploitation au paiement de provisions locatives lorsque les baux avaient été repris dans le cadre du plan de cession et que les loyers demeuraient impayés. Ces décisions soulignent que la reprise de l’activité s’accompagne de la reprise des obligations attachées aux contrats transférés, sauf modification clairement établie.
Les causes économiques de la défaillance
Les décisions rendues dans les procédures du groupe mettent en évidence la combinaison de difficultés conjoncturelles et structurelles.
Les activités d’exploitation hôtelière et de résidences étudiantes ont été fortement affectées par la crise sanitaire. Le chiffre d’affaires de Réside Études Apparthotels aurait notamment diminué de près de moitié entre 2019 et 2020. Si certaines activités ont ensuite retrouvé leur niveau antérieur, la promotion immobilière a subi le ralentissement du marché immobilier et la hausse du coût du financement.
La branche seniors a rencontré des difficultés plus profondes. Le modèle reposait sur une montée progressive du taux d’occupation et sur une offre de services relativement étendue. Or, les coûts fixes des résidences et les charges de personnel pouvaient demeurer élevés pendant la phase de lancement, alors que les recettes progressaient plus lentement.
La situation a également été aggravée par les relations financières intragroupe. Les décisions rendues dans les procédures de sauvegarde font état de mécanismes de centralisation de trésorerie, de cessions de créances locatives et d’un risque de crise de liquidité lié à la baisse du taux de rechargement d’un fonds commun de titrisation. Le groupe devait donc traiter simultanément la rentabilité propre de ses activités, le financement de son passif et la protection des différentes sociétés patrimoniales.
La mise à l’écart de la branche seniors a constitué un élément central de la stratégie de restructuration du groupe. Les administrateurs judiciaires ont relevé que les pôles étudiants et touristiques, qui n’étaient pas déficitaires avant l’ouverture des procédures, avaient indirectement supporté le maintien en exploitation du pôle seniors déficitaire. La cession de cette activité a donc été présentée comme une condition de la réorganisation financière et opérationnelle du groupe.
Le groupe Réside Études a poursuivi sa propre restructuration
La liquidation de Réside Études Seniors ne signifie pas que le groupe Réside Études a été liquidé dans son ensemble. Plusieurs sociétés du groupe ont bénéficié de plans de sauvegarde arrêtés par le Tribunal des activités économiques de Paris le 24 juin 2025.
Le plan de sauvegarde de Réside Études Investissement a été arrêté pour une durée de dix ans. Le tribunal a retenu l’existence de prévisions de trésorerie permettant d’envisager la poursuite de l’activité et l’apurement du passif. Le jugement mentionne notamment un cash-flow prévisionnel de 270,2 millions d’euros sur la durée du plan et une trésorerie finale annoncée d’environ 147 millions d’euros.
Le plan de Réside Études Appart’Hôtels a quant à lui été arrêté pour une durée de huit ans. Le tribunal a relevé que la société conservait une perspective raisonnable d’éviter la cessation des paiements et que les créanciers dissidents ne se trouvaient pas dans une situation moins favorable que celle qui aurait résulté d’une liquidation judiciaire.
Ces plans reposent sur plusieurs leviers. Ils prévoient notamment une restructuration des coûts, une amélioration des taux d’occupation, une réorganisation opérationnelle et la réalisation de cessions d’actifs immobiliers. Ils organisent également les flux de trésorerie intragroupe afin d’éviter que les sociétés bénéficiaires du plan ne soient privées des liquidités nécessaires à leur propre exploitation.
Le tribunal a admis, dans plusieurs procédures, la mise en place ou le maintien d’une convention de centralisation de trésorerie lorsque celle-ci était justifiée par l’imbrication économique des sociétés du groupe et compatible avec la protection des créanciers. Cette solution ne vaut toutefois pas autorisation générale de transférer librement les liquidités d’une société à l’autre. Les décisions subordonnent certaines remontées de trésorerie au remboursement préalable du passif de la société concernée.
Les conséquences pour les principales parties prenantes
Pour les résidents, l’enjeu principal était la continuité de l’accueil et des services. La cession au profit de Stella Management et de Zenitude Senior Exploitation a permis d’éviter une fermeture généralisée des établissements. Elle n’excluait toutefois pas des modifications d’organisation, de dénomination commerciale, de personnel ou de conditions d’exploitation.
Pour les salariés, la liquidation de l’ancien exploitant a entraîné l’intervention des organes de la procédure collective et, selon les situations, du régime de garantie des créances des salariés. La reprise d’une partie des établissements a permis le transfert ou le maintien d’une partie des emplois, mais la situation de chaque salarié dépendait du périmètre exact de la cession et des décisions prises pour chaque résidence.
Pour les propriétaires bailleurs, la procédure a soulevé la question du paiement des loyers antérieurs et postérieurs, de la transmission des baux et de l’identité du nouvel exploitant. La reprise d’un bail dans le cadre d’un plan de cession ne dispense pas le cessionnaire d’exécuter les obligations contractuelles transférées. Les contentieux locatifs intervenus après la reprise montrent que la sécurisation des relations entre bailleurs et repreneurs constitue un enjeu majeur de la restructuration.
Pour les investisseurs et propriétaires de lots en résidence services seniors, la défaillance de l’exploitant révèle le risque attaché aux montages reposant sur un bail commercial et sur la promesse de loyers réguliers. La solidité financière du gestionnaire, la diversification de son activité, la qualité du bail, les garanties consenties et les modalités de remplacement de l’exploitant doivent être examinées indépendamment de la valeur immobilière du bien.
Une opération de restructuration plus qu’une disparition du groupe
La situation de Réside Études peut être comprise comme une opération de recentrage. La branche seniors, devenue structurellement déficitaire, a été isolée puis cédée dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Les activités étudiantes, hôtelières et patrimoniales ont parallèlement fait l’objet de plans de sauvegarde destinés à permettre la poursuite du groupe sur un périmètre réduit et réorganisé.
Cette distinction entre la survie du groupe et la disparition juridique d’une filiale rappelle le principe d’autonomie des personnes morales. La procédure collective ouverte à l’égard d’une filiale ne vaut pas automatiquement procédure collective à l’égard de sa société mère ou des autres sociétés du groupe. Les flux financiers, les garanties, les conventions de trésorerie et les engagements croisés peuvent cependant rendre les procédures économiquement interdépendantes.
L’issue de cette restructuration dépendra donc moins de la seule reprise de la branche seniors que de la capacité du groupe à exécuter ses plans de sauvegarde, à améliorer la rentabilité de ses activités historiques et à maîtriser ses engagements financiers. La cession de Réside Études Seniors a supprimé une activité déficitaire, mais elle n’a pas suffi à elle seule à garantir la réussite de la restructuration du groupe.
Conclusion
Réside Études n’a pas fait faillite dans son ensemble. Le groupe a bénéficié de plusieurs procédures de sauvegarde et de plans arrêtés en 2025. En revanche, sa filiale Réside Études Seniors a été convertie en redressement judiciaire le 11 juin 2024, puis placée en liquidation judiciaire le 28 novembre 2024, avec cession de son activité à Stella Management et Zenitude Senior Exploitation.
L’opération a permis de préserver l’exploitation d’une grande partie des résidences et de limiter les conséquences sociales et économiques de la défaillance. Elle a également transféré aux repreneurs la responsabilité de poursuivre l’activité et d’exécuter les contrats repris, notamment les baux commerciaux. Le cas illustre enfin la nécessité de distinguer la situation juridique de chaque société d’un groupe, même lorsque leurs activités et leurs financements sont étroitement imbriqués.
