I/ Un marché toujours dynamique, mais moins homogène

Les résidences de tourisme occupent une place particulière dans l’hébergement marchand. Elles proposent des logements meublés, exploités de manière permanente ou saisonnière, avec des services et équipements communs, sous la gestion d’un opérateur unique. Cette formule se distingue à la fois de l’hôtel, par l’autonomie des logements et la possibilité de séjours plus longs, et du meublé de tourisme diffus, qui relève souvent d’une logique patrimoniale individuelle. Cette définition résulte de l’article D. 321-1 du code du tourisme 1.

Après les perturbations liées à la crise sanitaire, la fréquentation touristique s’est redressée. Au troisième trimestre 2025, la fréquentation des hébergements collectifs touristiques en France a progressé de 2,9 % sur un an et les résidences de tourisme ont participé à cette évolution favorable. 2 La saison hivernale 2024-2025 a également été jugée satisfaisante pour les résidences de tourisme, avec un taux d’occupation moyen de 63 %, en progression d’un point par rapport à la saison précédente selon Atout France et l’ANMSM. 3

Cette progression ne doit toutefois pas masquer les écarts entre territoires et produits. Les résidences situées dans les grandes métropoles, les stations de montagne bien desservies et les destinations littorales bénéficiant d’une clientèle internationale disposent d’atouts importants. À l’inverse, les établissements dépendant d’une seule saison, d’une clientèle nationale ou d’un parc immobilier peu renouvelé restent plus exposés aux variations de la demande et aux arbitrages des ménages.

La clientèle étrangère constitue désormais un facteur de soutien déterminant. L’Insee relève que la clientèle non résidente a continué de stimuler la fréquentation touristique en 2025, tandis que la clientèle résidente demeure majoritaire dans les hébergements collectifs. 4 Cette configuration favorise les résidences capables de proposer une offre lisible, bien distribuée sur les plateformes et adaptée à plusieurs clientèles, notamment familiale, professionnelle et internationale.

II/ Les principaux moteurs de croissance

Le premier moteur du secteur tient à la polyvalence du produit. Un appartement avec cuisine, espace de vie et équipements collectifs peut répondre à des séjours de quelques nuits comme à des occupations de plusieurs semaines. Cette souplesse est particulièrement adaptée aux familles, aux groupes, aux travailleurs en mobilité et aux clientèles recherchant une solution intermédiaire entre l’hôtel et la location classique.

Le développement des apparthotels illustre cette évolution. Selon les données citées par la presse économique spécialisée, le nombre de résidences proposant des studios ou appartements avec cuisine aurait fortement progressé en France au cours de la dernière décennie, de même que le nombre de nuitées. 5 Cette tendance traduit une évolution des usages, avec une demande croissante pour des hébergements plus autonomes, mieux équipés et compatibles avec des séjours mixtes entre loisirs et activité professionnelle.

Le deuxième moteur réside dans la professionnalisation de la distribution. Les exploitants combinent désormais réservation directe, agences en ligne, réseaux de distribution spécialisés, clientèle d’entreprises et partenariats locaux. Cette diversification améliore la visibilité commerciale, mais elle accroît aussi le coût d’acquisition des clients et la dépendance à l’égard d’intermédiaires qui captent une partie de la marge.

Le troisième moteur est lié au renouvellement de l’offre. Les résidences les plus performantes ne se limitent plus à proposer un logement meublé. Elles développent des services additionnels, tels que la restauration, les espaces de travail, les activités sportives, les services de conciergerie, la location de matériel ou les offres combinées avec des acteurs locaux. La valeur économique du produit dépend donc de plus en plus de la qualité de l’exploitation et de l’expérience client, et non de la seule détention immobilière.

III/ Un modèle économique sous pression

Le secteur reste néanmoins exposé à une contradiction structurelle. Les propriétaires investisseurs attendent souvent une visibilité importante sur les loyers et les charges, alors que les exploitants supportent directement les aléas de fréquentation, les coûts de commercialisation, les dépenses de personnel, les travaux de maintenance et les investissements de renouvellement.

Cette tension est renforcée lorsque les résidences ont été commercialisées sur la base d’une rentabilité locative présentée comme relativement sécurisée. Lorsque les performances réelles ne permettent plus de couvrir les loyers contractuels, les exploitants peuvent chercher à renégocier les baux, à réduire les loyers, à restituer certains lots ou à modifier le positionnement commercial de la résidence. La DGCCRF a déjà relevé, dans le secteur, que des gestionnaires confrontés à des revenus insuffisants négociaient avec les propriétaires une diminution des loyers. 6

Le vieillissement du parc constitue un autre facteur de fragilité. Après plusieurs années d’exploitation, les résidences doivent financer la rénovation des appartements, le remplacement du mobilier, la mise aux normes des équipements collectifs et l’amélioration de leur performance énergétique. Ces travaux peuvent être difficiles à organiser dans des ensembles détenus par une multitude de copropriétaires, surtout lorsque les intérêts des investisseurs, de l’exploitant et du syndicat des copropriétaires ne coïncident pas.

La question du financement est également devenue plus sensible. La remontée du coût du crédit et la prudence des investisseurs réduisent la capacité à financer de nouveaux programmes sur la seule perspective d’un loyer garanti. Le marché se déplace donc progressivement vers la rénovation, la restructuration d’actifs existants et les opérations dans des emplacements bénéficiant d’une demande touristique démontrée.

IV/ Un cadre juridique plus exigeant

Le modèle de la résidence de tourisme repose fréquemment sur une copropriété organisée autour d’un exploitant unique. L’article D. 321-2 du code du tourisme prévoit notamment une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés, pendant une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans, ainsi qu’une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence par une seule personne physique ou morale 7.

Cette organisation limite la liberté individuelle des copropriétaires, mais elle est indispensable à la cohérence commerciale de l’établissement. La Cour de cassation a toutefois rappelé en 2025 que l’exigence d’un exploitant unique ne s’étend pas nécessairement à l’ensemble d’une copropriété lorsque seule une partie des locaux relève juridiquement de la résidence de tourisme. Une lecture trop extensive du règlement de copropriété peut donc être censurée lorsqu’elle interdit toute location indépendante alors que l’obligation d’exploitant unique ne concerne qu’une fraction des lots 8.

La transparence financière constitue un autre point de vigilance. L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence et les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Il doit également communiquer chaque année à l’ensemble des propriétaires un bilan précisant notamment les taux de remplissage, les événements significatifs ainsi que l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes 9.

La jurisprudence récente confirme le caractère opérationnel de cette obligation. Des juridictions ont ordonné la communication de comptes et de bilans dans des litiges opposant des propriétaires à des exploitants. La Cour de cassation a cependant précisé, le 21 mai 2025, que le compte d’exploitation exigé par l’article L. 321-2 du code du tourisme doit faire apparaître les charges et produits d’exploitation, sans devoir se confondre avec un compte de résultat complet comprenant les éléments financiers, exceptionnels ou d’amortissement 10.

Les baux commerciaux demeurent également un élément structurant du modèle. Les baux conclus entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme doivent avoir une durée minimale de neuf ans et ne peuvent, en principe, être résiliés à l’expiration d’une période triennale 11. La Cour de cassation a toutefois jugé que cette règle ne s’applique pas de la même manière aux baux renouvelés, pour lesquels la faculté de résiliation triennale peut retrouver son application 12. La rédaction du bail, son historique et la date de son renouvellement sont donc déterminants.

V/ L’impact de la régulation des meublés de tourisme

Le secteur des résidences de tourisme évolue dans un environnement concurrentiel marqué par la progression des locations de courte durée. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des communes et des copropriétés pour réguler les meublés de tourisme. Elle permet notamment d’encadrer davantage les autorisations locales, de renforcer les obligations déclaratives et d’améliorer le contrôle des locations proposées par l’intermédiaire de plateformes. 13

Cette évolution peut bénéficier indirectement aux résidences de tourisme professionnelles. En renforçant les contraintes pesant sur certaines locations touristiques diffuses, elle réduit une partie de l’écart réglementaire entre l’hébergement exploité professionnellement et les locations individuelles. Elle ne supprime toutefois pas la concurrence des plateformes et ne garantit pas un transfert automatique de la demande vers les résidences.

Les copropriétés sont elles-mêmes davantage mobilisées. Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublé de tourisme 14. Lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration comme meublé de tourisme, le copropriétaire, ou le locataire autorisé, doit en informer le syndic, qui inscrit un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale 15.

Il faut toutefois distinguer la résidence de tourisme classée, qui relève d’une exploitation organisée et d’un cadre spécifique, du meublé de tourisme exploité individuellement. La réglementation des locations de courte durée ne transforme pas automatiquement une copropriété en résidence de tourisme et ne dispense pas les opérateurs de respecter les règles relatives au classement, à la destination de l’immeuble, au bail commercial et à la gestion collective.

VI/ Les perspectives pour les prochaines années

Le scénario le plus probable est celui d’une consolidation du secteur. Les opérateurs disposant d’une marque forte, d’un réseau de distribution efficace, d’une capacité d’investissement et d’un portefeuille diversifié devraient mieux résister. Les résidences isolées, vieillissantes ou situées dans des marchés secondaires devront, quant à elles, choisir entre une rénovation lourde, un repositionnement commercial, une reconversion ou une sortie du modèle touristique.

L’avenir du secteur dépendra aussi de la capacité à sortir d’une logique de loyer garanti déconnectée des performances réelles de l’exploitation. Les relations entre propriétaires et exploitants devront davantage intégrer les cycles touristiques, les dépenses de rénovation, les obligations de transparence et les mécanismes de partage du risque. Les contentieux récents montrent que la communication des données d’exploitation est devenue un enjeu central de la relation contractuelle.

Les résidences de tourisme disposent néanmoins d’atouts importants. Elles répondent à une demande de flexibilité, elles peuvent accueillir plusieurs catégories de clientèle et elles permettent de professionnaliser l’offre touristique dans des territoires où l’hôtellerie traditionnelle n’est pas toujours adaptée. Leur compétitivité dépendra moins de la multiplication des programmes immobiliers que de la qualité des emplacements, de la robustesse des exploitants et de la capacité à maintenir les actifs à niveau.

Conclusion

Le secteur des résidences de tourisme n’est pas en crise générale, mais il traverse une phase de sélection. La demande touristique reste bien orientée et les résidences bénéficient d’un positionnement adapté aux nouvelles pratiques de séjour. En revanche, la rentabilité des exploitations est plus exigeante, les coûts de rénovation sont élevés et les relations entre exploitants, propriétaires et copropriétés sont juridiquement plus encadrées.

Le principal enjeu consiste désormais à aligner le modèle immobilier sur la réalité économique de l’exploitation. Cela suppose une information financière suffisamment précise, des baux rédigés avec prudence, une gouvernance claire de la copropriété et une stratégie de rénovation anticipée. Les acteurs capables de réunir ces conditions pourront tirer parti de la croissance de la demande touristique, tandis que les modèles fondés sur des loyers garantis, des actifs vieillissants et une transparence limitée resteront exposés à une multiplication des renégociations et des contentieux.

 

Sources

  1. Article D321-1 du Code du tourisme — En vigueur depuis le 09/07/2010 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022450804
  2. Au troisième trimestre 2025, la fréquentation des hébergements collectifs touristiques augmente de 2,9 % sur un an – Informations rapides – 286 | Insee • www.insee.fr
  3. www.atout-france.fr • https://www.atout-france.fr/sites/default/files/2025-06/Note%20conjoncture%20Mai%202025_%20version%20adh%C3%A9rents.pdf
  4. Saison touristique d’été 2025 – Insee Focus – 363 • www.insee.fr
  5. Client Challenge • www.lemonde.fr
  6. www.economie.gouv.fr • https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/laction-de-la-dgccrf/les-enquetes/investissements-dans-les-residences-de-tourisme
  7. Article D321-2 du Code du tourisme — En vigueur depuis le 16/01/2026 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053371279
  8. Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24-14.303 • https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052484739
  9. Article L321-2 du Code du tourisme — En vigueur depuis le 25/07/2009 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020898030
  10. Cour de cassation, Chambre commerciale financière et économique, 21 mai 2025, n° 24-12.695 • https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051661502
  11. Article L145-7-1 du Code de commerce — En vigueur depuis le 25/07/2009 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020898001
  12. Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 novembre 2023, n° 22-14.091 • https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048430351
  13. Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ? • www.service-public.gouv.fr
  14. Article 8-1-1 du Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — En vigueur depuis le 21/11/2024 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050617303
  15. Article 9-2 du Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — En vigueur depuis le 21/11/2024 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050618105