Una procedura di salvaguardia del gruppo che non ha impedito la liquidazione del ramo d’attività dedicato agli anziani
La situazione del gruppo Réside Études illustra gli effetti differenziati di una procedura concorsuale avviata a livello di un gruppo di società. Mentre diverse entità del gruppo hanno beneficiato di una procedura di salvaguardia volta a organizzarne la ristrutturazione, la sua filiale specializzata nella gestione di residenze assistite per anziani, Réside Études Seniors, è stata infine sottoposta a liquidazione giudiziaria in seguito al fallimento del suo risanamento autonomo.
Il caso presenta una difficoltà particolare. Il gruppo Réside Études non è stato esso stesso oggetto di una liquidazione generale. Le principali società del gruppo sono state sottoposte a procedura di salvaguardia con sentenze emesse a partire dal 4 dicembre 2023, mentre la filiale dedicata agli anziani ha seguito un iter procedurale distinto. Tale distinzione tra la situazione del gruppo e quella della filiale è fondamentale per comprendere le conseguenze della ristrutturazione.
Il diritto francese consente l’avvio di una procedura di salvaguardia quando un’impresa, pur non trovandosi in stato di insolvenza, incontra difficoltà che non è in grado di superare. La procedura mira in particolare a consentire il proseguimento dell’attività, il mantenimento dei posti di lavoro e l’estinzione delle passività. Per contro, qualora il risanamento risulti impossibile, il tribunale può convertire la procedura in liquidazione giudiziaria e organizzare, ove possibile, la cessione di tutta o parte dell’attività.
L’iter procedurale di Réside Études Seniors
Réside Études Seniors è stata inizialmente sottoposta a procedura di salvaguardia con sentenza del Tribunale commerciale di Parigi del 4 dicembre 2023. Tale procedura è stata avviata in un contesto di difficoltà che interessavano l’intero gruppo, in particolare la crisi sanitaria, il rallentamento del mercato immobiliare e l’aumento dei tassi di interesse.
Il settore dedicato agli anziani presentava tuttavia una fragilità intrinseca. Secondo gli elementi esaminati dal Tribunale delle attività economiche di Parigi, il modello economico delle residenze assistite per anziani rimaneva strutturalmente in deficit durante i primi anni di gestione. L’aumento del tasso di occupazione era troppo lento, mentre il livello dei servizi offerti generava costi elevati rispetto agli affitti e ai canoni percepiti.
La procedura di salvaguardia non ha consentito di risanare in modo duraturo la situazione di tale filiale. Con sentenza dell’11 giugno 2024, la procedura di salvaguardia è stata convertita in amministrazione controllata, con i curatori fallimentari che hanno mantenuto un incarico di assistenza. Tale conversione rifletteva la constatazione di un peggioramento della situazione e la necessità di ricercare una soluzione di rilevamento.
La controllata è stata successivamente sottoposta a liquidazione giudiziaria, pronunciata il 28 novembre 2024. La stessa sentenza ha stabilito un piano di cessione a favore della SAS Stella Management e della SARL Zenitude Senior Exploitation. È stata autorizzata la prosecuzione dell’attività fino al 28 gennaio 2025 al fine di consentire l’attuazione operativa della riorganizzazione. 1
È quindi più corretto parlare di liquidazione giudiziaria di Réside Études Seniors piuttosto che di «fallimento» nel senso comune del termine. Il termine «fallimento» non corrisponde alla qualificazione principale prevista dal diritto francese contemporaneo. La liquidazione giudiziaria indica una procedura volta a porre fine all’attività del debitore o a organizzare la cessione dei suoi beni e dei suoi rami d’attività quando il suo risanamento risulti manifestamente impossibile.
Una cessione volta a preservare la gestione delle residenze
La liquidazione giudiziaria non ha comportato la scomparsa immediata delle residenze gestite con i marchi Les Girandières e Palazzo. Il tribunale ha privilegiato una soluzione di cessione che consentisse la rileva di gran parte del parco immobiliare e la continuità della gestione.
L’offerta congiunta di Stella Management e Zenitude Senior Exploitation riguardava la rilevazione della quasi totalità delle residenze per anziani gestite da Réside Études Seniors. Secondo le informazioni rese note al momento della decisione, tale acquisizione riguardava circa 75 strutture e oltre 6.000 residenti. 2
Tale soluzione rispondeva a diversi obiettivi. Consentiva di evitare un’interruzione brusca dell’accoglienza dei residenti, di preservare una parte sostanziale dei posti di lavoro e di mantenere in funzione le strutture. Offriva inoltre una soluzione ai proprietari locatori i cui redditi dipendevano dal proseguimento della gestione delle residenze.
Per quanto riguarda il piano di cessione, il tribunale individua i contratti necessari al mantenimento dell’attività e può trasferirne l’onere al cessionario. I contratti rilevati devono, in linea di principio, essere eseguiti alle condizioni in vigore alla data di apertura della procedura, fatte salve le norme specifiche del piano di cessione. Le controversie sorte dopo la rilevazione evidenziano l’importanza di tale norma, in particolare per quanto riguarda il pagamento dei canoni di locazione e delle spese dovute ai locatori.
Diverse sentenze emesse nel 2026 hanno così condannato Zenitude Senior Exploitation al pagamento di acconti sui canoni di locazione nei casi in cui i contratti di locazione fossero stati rilevati nell’ambito del piano di cessione e i canoni di locazione rimanessero insoluti. Tali sentenze sottolineano che la subentro nell’attività comporta l’assunzione degli obblighi connessi ai contratti trasferiti, salvo modifiche chiaramente stabilite.
Le cause economiche dell’insolvenza
Le sentenze emesse nei procedimenti relativi al gruppo evidenziano la combinazione di difficoltà congiunturali e strutturali.
Le attività di gestione alberghiera e delle residenze per studenti sono state fortemente colpite dalla crisi sanitaria. Il fatturato di Réside Études Apparthotels sarebbe, in particolare, diminuito di quasi la metà tra il 2019 e il 2020. Sebbene alcune attività abbiano successivamente recuperato il livello precedente, la promozione immobiliare ha risentito del rallentamento del mercato immobiliare e dell’aumento del costo del finanziamento.
Il settore dedicato agli anziani ha incontrato difficoltà più profonde. Il modello si basava su un aumento progressivo del tasso di occupazione e su un’offerta di servizi relativamente ampia. Tuttavia, i costi fissi delle residenze e gli oneri relativi al personale potevano rimanere elevati durante la fase di avvio, mentre i ricavi crescevano più lentamente.
La situazione è stata inoltre aggravata dai rapporti finanziari infragruppo. Le sentenze emesse nei procedimenti di salvaguardia evidenziano meccanismi di centralizzazione della tesoreria, cessioni di crediti locativi e un rischio di crisi di liquidità legato alla diminuzione del tasso di ricarico di un fondo comune di cartolarizzazione. Il gruppo doveva quindi gestire contemporaneamente la redditività delle proprie attività, il finanziamento delle passività e la tutela delle diverse società patrimoniali.
La separazione del ramo dedicato agli anziani ha costituito un elemento centrale della strategia di ristrutturazione del gruppo. I curatori fallimentari hanno rilevato che i settori degli alloggi per studenti e del turismo, che non erano in perdita prima dell’avvio delle procedure, avevano indirettamente sostenuto il mantenimento in attività del settore degli alloggi per anziani, che era in perdita. La cessione di tale attività è stata quindi presentata come una condizione per la riorganizzazione finanziaria e operativa del gruppo.
Il gruppo Réside Études ha proseguito la propria ristrutturazione
La liquidazione di Réside Études Seniors non implica che il gruppo Réside Études sia stato liquidato nel suo complesso. Diverse società del gruppo hanno beneficiato di piani di salvaguardia approvati dal Tribunale delle attività economiche di Parigi il 24 giugno 2025.
Il piano di salvaguardia di Réside Études Investissement è stato approvato per una durata di dieci anni. Il tribunale ha riconosciuto l’esistenza di previsioni di liquidità che consentono di prevedere il proseguimento dell’attività e l’estinzione delle passività. La sentenza menziona in particolare un flusso di cassa previsto pari a 270,2 milioni di euro per la durata del piano e una liquidità finale annunciata di circa 147 milioni di euro.
Il piano di Réside Études Appart’Hôtels è stato invece approvato per una durata di otto anni. Il tribunale ha rilevato che la società conservava una ragionevole prospettiva di evitare la cessazione dei pagamenti e che i creditori dissenzienti non si trovavano in una situazione meno favorevole di quella che sarebbe derivata da una liquidazione giudiziaria.
Tali piani si basano su diverse misure. Prevedono in particolare una ristrutturazione dei costi, un miglioramento dei tassi di occupazione, una riorganizzazione operativa e la cessione di beni immobili. Essi organizzano inoltre i flussi di cassa infragruppo al fine di evitare che le società beneficiarie del piano siano private della liquidità necessaria al proprio funzionamento.
Il tribunale ha ammesso, in diversi procedimenti, l’istituzione o il mantenimento di un accordo di centralizzazione della tesoreria qualora ciò fosse giustificato dall’interdipendenza economica delle società del gruppo e compatibile con la tutela dei creditori. Tale soluzione non costituisce tuttavia un’autorizzazione generale a trasferire liberamente la liquidità da una società all’altra. Le decisioni subordinano alcuni trasferimenti di liquidità al previo rimborso delle passività della società interessata.
Le conseguenze per i principali soggetti interessati
Per i residenti, la questione principale era la continuità dell’accoglienza e dei servizi. La cessione a favore di Stella Management e Zenitude Senior Exploitation ha permesso di evitare una chiusura generalizzata delle strutture. Tuttavia, essa non escludeva modifiche a livello di organizzazione, denominazione commerciale, personale o condizioni di gestione.
Per i dipendenti, la liquidazione del precedente gestore ha comportato l’intervento degli organi della procedura concorsuale e, a seconda delle situazioni, l’applicazione del regime di garanzia dei crediti dei dipendenti. La rileva di una parte delle strutture ha consentito il trasferimento o il mantenimento di una parte dei posti di lavoro, ma la situazione di ciascun dipendente dipendeva dall’esatto ambito della cessione e dalle decisioni adottate per ciascuna residenza.
Per i proprietari locatori, la procedura ha sollevato la questione del pagamento dei canoni di locazione precedenti e successivi, del trasferimento dei contratti di locazione e dell’identità del nuovo gestore. L’assunzione di un contratto di locazione nell’ambito di un piano di cessione non esonera il cessionario dall’adempimento degli obblighi contrattuali trasferiti. Le controversie locative insorte dopo l’assunzione dimostrano che la messa in sicurezza dei rapporti tra locatori e cessionari costituisce una sfida fondamentale della ristrutturazione.
Per gli investitori e i proprietari di unità abitative in residenze per anziani, l’inadempienza del gestore evidenzia il rischio connesso a strutture finanziarie basate su un contratto di locazione commerciale e sulla promessa di canoni di locazione regolari. La solidità finanziaria del gestore, la diversificazione della sua attività, la qualità del contratto di locazione, le garanzie concesse e le modalità di sostituzione del gestore devono essere esaminate indipendentemente dal valore immobiliare del bene.
Un’operazione di ristrutturazione piuttosto che la scomparsa del gruppo
La situazione di Réside Études può essere interpretata come un’operazione di riorientamento. Il ramo dedicato agli anziani, diventato strutturalmente in perdita, è stato scorporato e successivamente ceduto nell’ambito di una liquidazione giudiziaria. Le attività relative agli studenti, al settore alberghiero e al patrimonio immobiliare sono state parallelamente oggetto di piani di salvataggio volti a consentire la prosecuzione dell’attività del gruppo in un ambito ridotto e riorganizzato.
Questa distinzione tra la sopravvivenza del gruppo e la cessazione giuridica di una controllata richiama il principio di autonomia delle persone giuridiche. La procedura concorsuale avviata nei confronti di una controllata non comporta automaticamente una procedura concorsuale nei confronti della sua società madre o delle altre società del gruppo. I flussi finanziari, le garanzie, gli accordi di tesoreria e gli impegni incrociati possono tuttavia rendere le procedure economicamente interdipendenti.
L’esito di tale ristrutturazione dipenderà quindi meno dalla sola ripresa del ramo d’attività dedicato agli anziani e più dalla capacità del gruppo di attuare i propri piani di risanamento, di migliorare la redditività delle proprie attività storiche e di tenere sotto controllo i propri impegni finanziari. La cessione di Réside Études Seniors ha eliminato un’attività in perdita, ma non è stata di per sé sufficiente a garantire il successo della ristrutturazione del gruppo.
Conclusione
Réside Études non è fallita nel suo complesso. Il gruppo ha beneficiato di diverse procedure di salvaguardia e di piani definiti nel 2025. Per contro, la sua controllata Réside Études Seniors è stata sottoposta a procedura di risanamento giudiziario l’11 giugno 2024, per poi essere posta in liquidazione giudiziaria il 28 novembre 2024, con cessione della propria attività a Stella Management e Zenitude Senior Exploitation.
L’operazione ha consentito di preservare la gestione di gran parte delle residenze e di limitare le conseguenze sociali ed economiche del fallimento. Ha inoltre trasferito ai nuovi acquirenti la responsabilità di proseguire l’attività e di adempiere ai contratti rilevati, in particolare ai contratti di locazione commerciale. Il caso illustra infine la necessità di distinguere la situazione giuridica di ciascuna società di un gruppo, anche quando le loro attività e i loro finanziamenti sono strettamente interconnessi.
