I/ Un mercato ancora dinamico, ma meno omogeneo

Le residenze turistiche occupano un posto particolare nel settore ricettivo commerciale. Offrono alloggi ammobiliati, gestiti in modo permanente o stagionale, con servizi e strutture comuni, sotto la gestione di un unico operatore. Questa formula si distingue sia dall’albergo, per l’autonomia degli alloggi e la possibilità di soggiorni più lunghi, sia dagli alloggi turistici ammobiliati sparsi sul territorio, che spesso rientrano in una logica patrimoniale individuale. Tale definizione deriva dall’articolo D. 321-1 del Codice del turismo 1.

Dopo le perturbazioni legate alla crisi sanitaria, l’affluenza turistica ha registrato una ripresa. Nel terzo trimestre del 2025, l’affluenza nelle strutture ricettive collettive turistiche in Francia è aumentata del 2,9% su base annua e i complessi turistici hanno contribuito a questa evoluzione positiva. 2 Anche la stagione invernale 2024-2025 è stata giudicata soddisfacente per i complessi turistici, con un tasso di occupazione medio del 63%, in aumento di un punto rispetto alla stagione precedente secondo Atout France e l’ANMSM. 3

Tale aumento non deve tuttavia nascondere le disparità tra territori e prodotti. I complessi turistici situati nelle grandi metropoli, nelle località montane ben collegate e nelle destinazioni costiere che beneficiano di una clientela internazionale dispongono di importanti punti di forza. Al contrario, le strutture che dipendono da un’unica stagione, da una clientela nazionale o da un parco immobiliare poco rinnovato rimangono più esposte alle variazioni della domanda e alle scelte delle famiglie.

La clientela straniera costituisce ormai un fattore di sostegno determinante. L’INSEE rileva che la clientela non residente ha continuato a stimolare l’affluenza turistica nel 2025, mentre la clientela residente rimane maggioritaria nelle strutture ricettive collettive. 4 Questa configurazione favorisce le residenze in grado di proporre un’offerta chiara, ben distribuita sulle piattaforme e adatta a diverse tipologie di clientela, in particolare quella familiare, professionale e internazionale.

II/ I principali motori di crescita

Il primo motore del settore risiede nella versatilità del prodotto. Un appartamento dotato di cucina, zona giorno e servizi comuni può soddisfare sia soggiorni di poche notti sia permanenze di diverse settimane. Tale flessibilità è particolarmente adatta alle famiglie, ai gruppi, ai lavoratori in trasferta e alla clientela alla ricerca di una soluzione intermedia tra l’albergo e l’affitto tradizionale.

Lo sviluppo degli apparthotel illustra questa evoluzione. Secondo i dati citati dalla stampa economica specializzata, il numero di residenze che offrono monolocali o appartamenti con cucina sarebbe aumentato notevolmente in Francia nell’ultimo decennio, così come il numero di pernottamenti. 5 Questa tendenza riflette un cambiamento nelle abitudini, con una domanda crescente di alloggi più autonomi, meglio attrezzati e compatibili con soggiorni che combinano tempo libero e attività professionale.

Il secondo motore risiede nella professionalizzazione della distribuzione. Gli operatori combinano ormai prenotazioni dirette, agenzie online, reti di distribuzione specializzate, clientela aziendale e partnership locali. Tale diversificazione migliora la visibilità commerciale, ma aumenta anche il costo di acquisizione dei clienti e la dipendenza dagli intermediari che trattengono una parte del margine.

Il terzo fattore trainante è legato al rinnovamento dell’offerta. Le residenze più performanti non si limitano più a proporre un alloggio ammobiliato. Sviluppano servizi aggiuntivi, quali la ristorazione, gli spazi di lavoro, le attività sportive, i servizi di concierge, il noleggio di attrezzature o le offerte combinate con operatori locali. Il valore economico del prodotto dipende quindi sempre più dalla qualità della gestione e dall’esperienza del cliente, e non dalla semplice proprietà immobiliare.

III/ Un modello economico sotto pressione

Il settore rimane tuttavia esposto a una contraddizione strutturale. I proprietari-investitori si aspettano spesso una notevole visibilità sugli affitti e sulle spese condominiali, mentre i gestori sostengono direttamente le fluttuazioni dell’affluenza, i costi di commercializzazione, le spese per il personale, i lavori di manutenzione e gli investimenti di rinnovo.

Tale tensione si accentua quando i complessi residenziali sono stati commercializzati sulla base di una redditività locativa presentata come relativamente sicura. Quando i risultati effettivi non consentono più di coprire i canoni di locazione contrattuali, i gestori possono cercare di rinegoziare i contratti di locazione, ridurre i canoni, restituire alcune unità o modificare il posizionamento commerciale della residenza. La DGCCRF ha già rilevato, in questo settore, che alcuni gestori, trovandosi di fronte a ricavi insufficienti, negoziavano con i proprietari una riduzione dei canoni di locazione. 6

L’invecchiamento del parco immobiliare costituisce un altro fattore di fragilità. Dopo diversi anni di gestione, i complessi residenziali devono finanziare la ristrutturazione degli appartamenti, la sostituzione degli arredi, l’adeguamento alle norme delle attrezzature comuni e il miglioramento della loro efficienza energetica. Tali lavori possono risultare difficili da organizzare in complessi di proprietà di una moltitudine di comproprietari, soprattutto quando gli interessi degli investitori, del gestore e del condominio non coincidono.

Anche la questione del finanziamento è diventata più delicata. L’aumento del costo del credito e la cautela degli investitori riducono la capacità di finanziare nuovi programmi basandosi esclusivamente sulla prospettiva di un canone di locazione garantito. Il mercato si sta quindi progressivamente orientando verso la ristrutturazione, la riqualificazione di beni esistenti e le operazioni in località che beneficiano di una comprovata domanda turistica.

IV/ Un quadro giuridico più rigoroso

Il modello del residence turistico si basa spesso su una comproprietà organizzata attorno a un unico gestore. L’articolo D. 321-2 del Codice del turismo prevede, in particolare, un obbligo di locazione a lungo termine di almeno il 70% dei locali abitativi ammobiliati, per un periodo non inferiore a nove anni, nonché una gestione assicurata per l’intera residenza da parte di un’unica persona fisica o giuridica 7.

Tale organizzazione limita la libertà individuale dei comproprietari, ma è indispensabile per la coerenza commerciale della struttura. La Corte di cassazione ha tuttavia ribadito nel 2025 che il requisito di un unico gestore non si estende necessariamente all’intero condominio quando solo una parte dei locali rientra giuridicamente nella residenza turistica. Un’interpretazione troppo estensiva del regolamento di condominio può quindi essere censurata qualora vieti qualsiasi locazione indipendente, mentre l’obbligo di un unico gestore riguarda solo una parte delle unità immobiliari 8.

La trasparenza finanziaria costituisce un altro aspetto da tenere in considerazione. Il gestore di un residence turistico classificato deve tenere conti di gestione distinti per ciascun residence e comunicarli ai proprietari che ne facciano richiesta. Deve inoltre comunicare ogni anno a tutti i proprietari un bilancio che specifichi, in particolare, i tassi di occupazione, gli eventi significativi nonché l’andamento delle principali voci di spesa e di entrata 9.

La giurisprudenza recente conferma il carattere operativo di tale obbligo. Alcuni tribunali hanno ordinato la comunicazione di conti e bilanci in controversie che opponevano proprietari a gestori. La Corte di cassazione ha tuttavia precisato, il 21 maggio 2025, che il conto di gestione richiesto dall’articolo L. 321-2 del Codice del turismo deve riportare gli oneri e i proventi di gestione, senza tuttavia doversi confondere con un conto economico completo che comprenda le voci finanziarie, straordinarie o di ammortamento 10.

Anche i contratti di locazione commerciale rimangono un elemento strutturale del modello. I contratti di locazione stipulati tra proprietari e gestori di strutture ricettive turistiche devono avere una durata minima di nove anni e non possono, in linea di principio, essere risolti alla scadenza di un periodo triennale 11. La Corte di cassazione ha tuttavia stabilito che tale norma non si applica allo stesso modo ai contratti di locazione rinnovati, per i quali può tornare ad applicarsi la facoltà di risoluzione triennale 12. La formulazione del contratto di locazione, la sua storia e la data del suo rinnovo sono quindi determinanti.

V/ L’impatto della regolamentazione delle residenze turistiche

Il settore delle residenze turistiche si evolve in un contesto competitivo caratterizzato dalla crescita degli affitti a breve termine. La legge del 19 novembre 2024 ha rafforzato i poteri dei comuni e dei condomini nella regolamentazione degli alloggi turistici ammobiliati. In particolare, essa consente di inquadrare maggiormente le autorizzazioni locali, di rafforzare gli obblighi dichiarativi e di migliorare il controllo degli affitti proposti tramite piattaforme. 13

Tale evoluzione può andare indirettamente a vantaggio delle residenze turistiche professionali. Rafforzando i vincoli che gravano su alcune forme diffuse di affitto turistico, essa riduce in parte il divario normativo tra le strutture ricettive gestite a livello professionale e gli affitti individuali. Tuttavia, non elimina la concorrenza delle piattaforme né garantisce un trasferimento automatico della domanda verso i complessi turistici.

Anche i condomini sono ora maggiormente coinvolti. I regolamenti condominiali redatti a partire dal 21 novembre 2024 devono menzionare esplicitamente l’autorizzazione o il divieto di affitto di alloggi turistici ammobiliati 14. Quando un'unità immobiliare è oggetto di una dichiarazione come alloggio turistico ammobiliato, il comproprietario, o il locatario autorizzato, deve informarne l'amministratore, il quale inserisce un punto informativo all'ordine del giorno della prossima assemblea generale 15.

Occorre tuttavia distinguere la residenza turistica classificata, che rientra in una gestione organizzata e in un quadro specifico, dall’alloggio turistico arredato gestito individualmente. La normativa sugli affitti di breve durata non trasforma automaticamente un condominio in una residenza turistica e non esonera gli operatori dal rispetto delle norme relative alla classificazione, alla destinazione d’uso dell’immobile, al contratto di locazione commerciale e alla gestione collettiva.

VI/ Le prospettive per i prossimi anni

Lo scenario più probabile è quello di un consolidamento del settore. Gli operatori che dispongono di un marchio forte, di una rete di distribuzione efficiente, di una capacità di investimento e di un portafoglio diversificato dovrebbero resistere meglio. I complessi residenziali isolati, obsoleti o situati in mercati secondari dovranno, dal canto loro, scegliere tra una ristrutturazione radicale, un riposizionamento commerciale, una riconversione o l’abbandono del modello turistico.

Il futuro del settore dipenderà anche dalla capacità di abbandonare una logica di canone garantito scollegata dai risultati effettivi della gestione. I rapporti tra proprietari e gestori dovranno tenere maggiormente conto dei cicli turistici, delle spese di ristrutturazione, degli obblighi di trasparenza e dei meccanismi di condivisione del rischio. Le recenti controversie dimostrano che la comunicazione dei dati di gestione è diventata una questione centrale nel rapporto contrattuale.

Le residenze turistiche dispongono tuttavia di importanti punti di forza. Rispondono a una domanda di flessibilità, possono accogliere diverse categorie di clientela e consentono di professionalizzare l’offerta turistica in territori in cui il settore alberghiero tradizionale non è sempre adeguato. La loro competitività dipenderà meno dalla moltiplicazione dei progetti immobiliari che dalla qualità delle ubicazioni, dalla solidità dei gestori e dalla capacità di mantenere gli immobili in buono stato.

Conclusione

Il settore dei residence turistici non sta attraversando una crisi generale, ma sta vivendo una fase di selezione. La domanda turistica rimane positiva e i residence beneficiano di un posizionamento adeguato alle nuove modalità di soggiorno. D’altra parte, la redditività delle gestioni è più impegnativa, i costi di ristrutturazione sono elevati e i rapporti tra gestori, proprietari e condomini sono giuridicamente più regolamentati.

La sfida principale consiste ora nell’allineare il modello immobiliare alla realtà economica della gestione. Ciò presuppone informazioni finanziarie sufficientemente precise, contratti di locazione redatti con prudenza, una chiara governance del condominio e una strategia di ristrutturazione lungimirante. Gli operatori in grado di soddisfare tali condizioni potranno trarre vantaggio dalla crescita della domanda turistica, mentre i modelli basati su canoni di locazione garantiti, beni immobili obsoleti e trasparenza limitata rimarranno esposti a un aumento delle rinegoziazioni e delle controversie.

 

Fonti

  1. Articolo D321-1 del Codice del turismo — In vigore dal 09/07/2010 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022450804
  2. Nel terzo trimestre del 2025, la frequentazione delle strutture ricettive turistiche collettive è aumentata del 2,9% su base annua – Informazioni rapide – 286 | INSEE • www.insee.fr
  3. www.atout-france.fr • https://www.atout-france.fr/sites/default/files/2025-06/Note%20conjoncture%20Mai%202025_%20version%20adh%C3%A9rents.pdf
  4. Stagione turistica estiva 2025 – Insee Focus – 363 • www.insee.fr
  5. Client Challenge • www.lemonde.fr
  6. www.economie.gouv.fr • https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/laction-de-la-dgccrf/les-enquetes/investissements-dans-les-residences-de-tourisme
  7. Articolo D321-2 del Codice del turismo — In vigore dal 16/01/2026 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053371279
  8. Corte di cassazione, Terza Sezione civile, 16 ottobre 2025, n. 24-14.303 • https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052484739
  9. Articolo L321-2 del Codice del turismo — In vigore dal 25/07/2009 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020898030
  10. Corte di cassazione, Sezione commerciale, finanziaria ed economica, 21 maggio 2025, n. 24-12.695 • https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051661502
  11. Articolo L145-7-1 del Codice di commercio — In vigore dal 25/07/2009 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020898001
  12. Corte di cassazione, Terza sezione civile, 16 novembre 2023, n. 22-14.091 • https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048430351
  13. Affitti turistici: nuove norme nel 2025? • www.service-public.gouv.fr
  14. Articolo 8-1-1 della Legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 che disciplina lo statuto della comproprietà degli immobili edificati — In vigore dal 21/11/2024 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050617303
  15. Articolo 9-2 della Legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 che stabilisce lo statuto della comproprietà degli immobili edificati — In vigore dal 21/11/2024 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050618105