La dimension privative
Le lien avec le locataire / exploitant. C’est le bail commercial, les loyers, les procédures collectives. Notre mission historique de défense collective des investisseurs depuis plus dix ans.
Goethe 360 • Composante 03
Être acteur
Être acteur
de sa copropriété.
Le plus souvent, les copropriétaires nous sollicitent pour un problème tenant au bail commercial qui les lie à leur exploitant. Pourtant, dès lors que l’on est propriétaire d’un bien immobilier, deux dimensions coexistent nécessairement. La première est privative : elle concerne la relation contractuelle avec le locataire, matérialisée par le bail commercial. La seconde est collective : elle relève de la copropriété, c’est-à-dire de la gestion des parties communes et de l’ensemble des droits et obligations organisés par la loi de 1965. Il convient de s’occuper des deux relations dans le cadre d’une démarche complète.
Le problème du syndic non indépendant
Dans ce type de configuration, il est très fréquent que le syndic désigné soit en réalité une filiale de l’exploitant-locataire. Cette situation crée, par nature, un conflit d’intérêts structurel : celui qui devrait représenter et défendre les copropriétaires se trouve être l’émanation directe de la partie adverse dans la relation contractuelle. Dès lors, les arbitrages rendus par ce syndic tendent quasi systématiquement à favoriser l’exploitant, alors même qu’il devrait œuvrer dans l’intérêt exclusif de ceux qui le rémunèrent c’est-à-dire les copropriétaires!
Deux dimensions qu'on ne peut pas ignorer
La dimension copropriété
La gestion des parties communes, relevant de la loi du 10 juillet 1965. Le conseil syndical, le syndic, les assemblées générales de copropriétaires. Trop souvent négligée et souvent mal gérée en raison du conflit d’intérêts du syndic.
Nos prestations
Assistance à la prise de fonctions
Notre expérience démontre qu’il est essentiel qu’au moins trois copropriétaires s’investissent au sein du conseil syndical. Leur présence permet d’obtenir une vision exacte du fonctionnement de la copropriété et d’exercer un véritable contre-pouvoir vis-à-vis du syndic, lequel ne peut plus agir en totale autonomie situation toujours dangereuse, surtout lorsque le syndic est lié à l’exploitant.
Accompagnement annuel du conseil syndical
Assistance aux réunions si le conseil syndical le souhaite, intervention sur des points juridiques. Le conseil syndical peut nous interroger à chaque fois qu’il le souhaite.
Système de questions-réponses
Mise en place d’un système de questions-réponses dédié dans le cadre d’un forfait, permettant au conseil syndical de nous consulter à tout moment pour obtenir des réponses rapides à ses interrogations courantes.
Changement de syndic (fin de mandat)
Nous prenons en charge l’ensemble du processus de changement de syndic. Cela commence par l’organisation de l’assemblée générale appelée à statuer sur cette décision. Nous conduisons ensuite un appel d’offres structuré, fondé à la fois sur les trois syndics partenaires du cabinet et sur d’autres professionnels que nous consultons afin de garantir une comparaison objective et transparente. À l’issue de cette analyse, nous recommandons le syndic le plus adapté aux besoins spécifiques de la copropriété.
Révocation du syndic pour faute
Nous engageons, lorsque cela s’impose, les démarches nécessaires pour obtenir le retrait du syndic en place. Selon la situation, cette action peut prendre la forme d’une pression amiable, suffisamment structurée pour provoquer son départ, ou d’une procédure judiciaire destinée à obtenir sa révocation par le juge.
Action en réparation contre le syndic sortant
Nous engageons, lorsque cela est nécessaire, une action en responsabilité à l’encontre du syndic sortant afin d’obtenir la réparation des préjudices qu’il a pu causer par ses fautes de gestion. Il s’agit de faire reconnaître la défaillance du syndic, d’en établir la portée et d’obtenir l’indemnisation due aux copropriétaires.
FAQ
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le conseil syndical ?
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale. Il a un rôle d’assistance et de contrôle du syndic : il examine les comptes, donne son avis sur les décisions importantes, et peut convoquer une assemblée générale en cas de carence du syndic. Son existence est prévue par la loi du 10 juillet 1965.
Comment révoquer un syndic non indépendant ?
La révocation d’un syndic avant le terme de son mandat est possible mais nécessite une décision d’assemblée générale. Si le syndic s’y oppose ou que sa convocation pose problème, des voies judiciaires permettent d’obtenir cette révocation, notamment sur le fondement de la faute de gestion. Goethe Avocats accompagne les copropriétaires dans cette démarche.
Puis-je agir contre un syndic qui a géré défavorablement la copropriété au profit de l'exploitant ?
Oui. Si le syndic est en situation de conflit d’intérêts (filiale de l’exploitant) et a géré la copropriété de manière défavorable aux copropriétaires, une action en responsabilité peut être engagée pour obtenir réparation du préjudice causé. Nous analysons les fautes de gestion et les préjudices en résultant.
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