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Molto spesso, i comproprietari si rivolgono a noi per un problema relativo al contratto di locazione commerciale che li lega al loro gestore. Tuttavia, quando si è proprietari di un immobile, coesistono necessariamente due aspetti. La prima è di natura privata: riguarda il rapporto contrattuale con il locatario, concretizzato dal contratto di locazione commerciale. La seconda è collettiva: rientra nella comproprietà, ovvero nella gestione delle parti comuni e dell’insieme dei diritti e degli obblighi disciplinati dalla legge del 1965. È opportuno occuparsi di entrambi i rapporti nell’ambito di un approccio globale.
In questo tipo di configurazione, è molto frequente che l’amministratore designato sia in realtà una filiale del gestore-locatario. Tale situazione crea, per sua natura, un conflitto di interessi strutturale: colui che dovrebbe rappresentare e difendere i comproprietari si trova a essere un'emanazione diretta della parte avversa nel rapporto contrattuale. Di conseguenza, le decisioni arbitrali emesse da tale amministratore tendono quasi sistematicamente a favorir l’operatore, mentre invece dovrebbe agire nell’esclusivo interesse di coloro che lo remunerano, vale a dire i coproprietari!
Il rapporto con il locatario/gestore. Si tratta del contratto di locazione commerciale, dei canoni di locazione e delle procedure collettive. La nostra missione storica di tutela collettiva degli investitori da oltre dieci anni.
La gestione delle parti comuni, disciplinata dalla legge del 10 luglio 1965. Il consiglio di condominio, l’amministratore, le assemblee generali dei condomini. Troppo spesso trascurata e spesso gestita in modo inadeguato a causa del conflitto di interessi dell’amministratore.
La nostra esperienza dimostra che è fondamentale che almeno tre comproprietari si impegnino in seno al consiglio di condominio. La loro presenza consente di ottenere una visione precisa del funzionamento del condominio e di esercitare un vero e proprio contrappeso nei confronti dell’amministratore, il quale non può più agire in totale autonomia – una situazione sempre pericolosa, soprattutto quando l’amministratore è legato al gestore.
Assistenza alle riunioni, qualora il consiglio di condominio lo ritenga opportuno, e consulenza su questioni giuridiche. Il consiglio di condominio può rivolgersi a noi ogni volta che lo ritenga opportuno.
Attivazione di un sistema dedicato di domande e risposte nell’ambito di un pacchetto forfettario, che consente al consiglio di condominio di rivolgersi a noi in qualsiasi momento per ottenere risposte rapide alle proprie domande più comuni.
Ci occupiamo dell’intero processo di sostituzione dell’amministratore. Si inizia con l’organizzazione dell’assemblea generale chiamata a deliberare su tale decisione. Successivamente conduciamo una procedura di gara strutturata, basata sia sui tre amministratori partner dello nostro studio e su altri professionisti che consultiamo al fine di garantire un confronto obiettivo e trasparente. Al termine di tale analisi, raccomandiamo l’amministratore più adatto alle esigenze specifiche del condominio.
Quando necessario, intraprendiamo le iniziative necessarie per ottenere la revoca dell’amministratore in carica. A seconda della situazione, tale azione può assumere la forma di una pressione amichevole, sufficientemente strutturata da provocarne le dimissioni, oppure di un procedimento giudiziario volto a ottenerne la revoca da parte del giudice.
Ove necessario, avviamo un’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore uscente al fine di ottenere il risarcimento dei danni che egli possa aver causato a causa dei propri errori di gestione. Si tratta di far riconoscere la negligenza dell’amministratore, di stabilirne la portata e di ottenere il risarcimento dovuto ai comproprietari.
Il consiglio condominiale è composto da comproprietari eletti dall’assemblea generale. Esso svolge un ruolo di assistenza e controllo nei confronti dell’amministratore: esamina i conti, esprime il proprio parere sulle decisioni importanti e può convocare un’assemblea generale in caso di inadempienza dell’amministratore. La sua esistenza è prevista dalla legge del 10 luglio 1965.
La revoca di un amministratore prima della scadenza del suo mandato è possibile, ma richiede una delibera dell’assemblea generale. Qualora l’amministratore si opponga o la sua convocazione presenti difficoltà, esistono vie legali che consentono di ottenere tale revoca, in particolare sulla base della colpa nella gestione. Lo studio legale Goethe Avocats assiste i comproprietari in tale procedura.
Sì. Se l’amministratore si trova in una situazione di conflitto di interessi (società controllata dal gestore) e ha gestito il condominio in modo sfavorevole ai condomini, è possibile avviare un’azione di responsabilità per ottenere il risarcimento del danno causato. Analizziamo gli errori di gestione e i danni che ne derivano.
Analizzi il Suo caso con un avvocato specializzato in difesa collettiva, gestione patrimoniale e emergenze finanziarie.
