Lo status di locatore di immobili ammobiliati a titolo non professionale, comunemente indicato con l’acronimo LMNP, rimane un regime fiscale fondamentale nell’ambito degli investimenti immobiliari a scopo locativo. Esso consente a un privato che affitta un alloggio ammobiliato di rientrare nella categoria dei redditi industriali e commerciali, beneficiando al contempo, a determinate condizioni, del regime micro-BIC o del regime reale.

Tuttavia, il regime LMNP sta subendo una progressiva evoluzione. Il legislatore mira ora a limitare gli effetti di windfall legati all’ammortamento immobiliare e a distinguere meglio la locazione di immobili ammobiliati destinati a residenza principale dalla locazione di breve durata a scopo turistico.

 

Una riforma già entrata in vigore in materia di plusvalenze

Il principio del reintegro degli ammortamenti

La principale modifica deriva dalla legge finanziaria per il 2025. A partire dal 16 febbraio 2025, l’articolo 150 VB del Codice generale delle imposte prevede che il prezzo di acquisto utilizzato per il calcolo della plusvalenza immobiliare sia ridotto dell’importo degli ammortamenti ammessi in deduzione ai sensi dell’articolo 39 C dello stesso Codice.

In pratica, un investitore che abbia acquistato un immobile per 250.000 euro e abbia dedotto 50.000 euro di ammortamenti non potrà più, in linea di principio, calcolare la plusvalenza sulla sola differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto iniziale. La base di calcolo sarà maggiorata tenendo conto degli ammortamenti precedentemente dedotti.

Tale riforma non mette in discussione l’ammortamento durante il periodo di detenzione. Ne riduce tuttavia il vantaggio complessivo, differendo una parte del relativo onere fiscale al momento della cessione. Il regime reale LMNP rimane quindi interessante per ridurre o neutralizzare la tassazione annuale dei canoni di locazione, ma risulta meno vantaggioso quando un investitore rivende rapidamente il proprio immobile realizzando una forte plusvalenza.

Un’importante eccezione per alcune residenze assistite

Il reintegro degli ammortamenti non si applica ad alcuni immobili situati in residenze destinate in particolare a studenti o anziani. L’articolo 150 VB riguarda le residenze che rientrano, in particolare, negli articoli L. 631-12 e L. 631-13 del Codice dell’edilizia e dell’abitazione, fatto salvo il rispetto delle condizioni specifiche di tali strutture.

Tale esclusione riflette la volontà di mantenere un sostegno fiscale agli investimenti che contribuiscono all’offerta di alloggi specializzati. Essa riguarda in particolare alcune residenze universitarie e residenze assistite destinate a persone anziane o in formazione. Non deve tuttavia essere interpretata come un’esenzione generale applicabile a tutte le residenze assistite. La qualificazione giuridica e la destinazione d’uso effettiva dell’immobile devono essere verificate caso per caso.

Il mantenimento della distinzione tra LMNP e LMP

Lo status di LMNP continua a essere definito in contrapposizione allo status di locatore di alloggi ammobiliati a fini professionali. L’articolo 155 del Codice generale delle imposte prevede che l’attività sia considerata professionale quando i ricavi annuali del nucleo familiare fiscale superano i 23.000 euro e eccedono gli altri redditi professionali del nucleo familiare soggetti all’imposta sul reddito.

Le due condizioni sono cumulative. Il superamento della sola soglia di 23.000 euro non è quindi sufficiente, di per sé, a determinare il passaggio automatico allo status di LMP.

La legge finanziaria per il 2026 ha tuttavia precisato i criteri di valutazione della seconda condizione per i contribuenti non residenti. I redditi professionali esteri comparabili devono ora essere presi in considerazione qualora siano soggetti a un’imposta equivalente all’imposta sul reddito nello Stato di residenza. Tale evoluzione riguarda direttamente gli investitori francesi residenti all’estero e i contribuenti non residenti che possiedono beni immobili ammobiliati in Francia.

Il mantenimento di tale distinzione è importante poiché il passaggio al regime LMP può avere conseguenze sul trattamento delle perdite, sui contributi sociali, sulla trasmissione del patrimonio e sul regime delle plusvalenze. L’analisi non può quindi limitarsi al solo livello dei canoni di locazione incassati.

La graduale scomparsa dei precedenti regimi di riduzione fiscale

Il regime LMNP viene spesso presentato come uno strumento di defiscalizzazione. Tale presentazione è diventata inesatta quando si riferisce al regime Censi-Bouvard.

La riduzione d’imposta Censi-Bouvard riguardava gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2022, fatte salve le norme particolari applicabili agli alloggi acquistati in fase di completamento o oggetto di lavori. La dottrina amministrativa ricorda che le operazioni in questione dovevano rispettare determinate condizioni relative, in particolare, alla natura dell’immobile e all’impegno di locazione.

L’attuale regime LMNP non costituisce quindi, di per sé, una riduzione fiscale diretta. Il suo interesse risiede principalmente nel trattamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie, in particolare quando l’investitore opta per il regime reale e può dedurre le spese ammissibili nonché l’ammortamento entro i limiti previsti dal Codice generale delle imposte.

Tale distinzione è essenziale nella presentazione commerciale delle operazioni. Un investimento LMNP deve essere analizzato in base alla sua redditività economica, al suo finanziamento, alla solidità del locatario o del gestore e al suo valore di rivendita. Il vantaggio fiscale non può più essere presentato come una garanzia di rendimento.

I progetti di evoluzione ancora in discussione

Verso una categoria fiscale comune per la locazione di alloggi

Al Senato, un emendamento presentato nell’ambito del disegno di legge relativo alla ripresa e al decentramento dell’edilizia abitativa proponeva di creare un’unica categoria fiscale per i redditi derivanti dalla locazione di alloggi destinati a costituire la residenza principale del locatario, indipendentemente dalla natura della locazione. Tale proposta avrebbe escluso gli alloggi turistici ammobiliati e le attività alberghiere o para-alberghiere [citeturn0search1].

L’obiettivo era quello di allineare il trattamento fiscale della locazione non ammobiliata a quello della locazione ammobiliata, qualora l’alloggio soddisfi l’esigenza di residenza principale. Una simile riforma potrebbe ridurre il vantaggio comparativo del tradizionale regime LMNP, pur mantenendo una differenza di trattamento per la locazione turistica.

Tale emendamento è stato tuttavia ritirato. Non costituisce quindi, in questa fase, una norma applicabile. Esso rivela tuttavia un importante orientamento politico che consiste nel riservare i vantaggi fiscali più significativi alle locazioni che contribuiscono in modo duraturo all’offerta abitativa.

L’innalzamento dei limiti massimi del deficit fondiario

Un altro emendamento esaminato nel luglio 2026 proponeva di raddoppiare diversi limiti massimi di imputazione dei deficit fondiari a partire dai redditi del 2027. L’emendamento è stato ritirato [citeturn0search0].

Tale proposta non modifica direttamente lo status LMNP. Si inserisce tuttavia in una logica di concorrenza tra la locazione non ammobiliata e quella ammobiliata. Un rafforzamento del regime del deficit fondiario potrebbe rendere la locazione non ammobiliata più attraente e ridurre l’interesse relativo per l’LMNP da parte di alcuni investitori.

La scelta tra locazione non ammobiliata e locazione ammobiliata potrebbe quindi dipendere maggiormente dalla strategia patrimoniale, dalla durata della detenzione, dall’entità dei lavori e dal profilo dell’inquilino, piuttosto che da un vantaggio fiscale sistematico a favore della locazione ammobiliata.

Il possibile inasprimento del regime degli alloggi turistici ammobiliati

I recenti dibattiti parlamentari vertono anche sulla regolamentazione degli alloggi turistici ammobiliati. Diversi emendamenti hanno proposto di ridurre i vantaggi fiscali legati alle locazioni di breve durata o di modificare i limiti massimi di canone per le residenze principali [citeturn0search2] [citeturn0search7].

Tali proposte riguardano principalmente la locazione turistica e non devono essere confuse con la classica locazione di alloggi ammobiliati destinati all’abitazione. Esse possono tuttavia avere ripercussioni su alcuni contribuenti che utilizzano lo status LMNP per gestire alloggi su piattaforme di affitti a breve termine.

La tendenza generale è chiara. Il legislatore intende distinguere l’alloggio ammobiliato destinato a ospitare un occupante in modo duraturo da quello utilizzato come prodotto di ospitalità turistica. Gli investitori dovranno quindi esaminare con attenzione la durata degli affitti, la clientela di riferimento, le autorizzazioni locali e la normativa applicabile nel comune.

Le conseguenze pratiche per gli investitori

La prima conseguenza è che l’orizzonte di detenzione diventa determinante. Il regime reale può rimanere molto favorevole durante il periodo di gestione grazie alla deduzione delle spese e all’ammortamento. D’altra parte, l’impatto della reintegrazione degli ammortamenti deve essere preso in considerazione in ogni scenario di rivendita.

La seconda conseguenza riguarda gli studi di redditività. Una simulazione attendibile deve ora presentare almeno due scenari. Il primo deve quantificare il carico fiscale annuale durante il periodo di detenzione. Il secondo deve includere il carico fiscale applicabile alla rivendita, tenendo conto degli ammortamenti dedotti e della durata di possesso dell’immobile.

La terza conseguenza riguarda le residenze con servizi. La presenza di un contratto di locazione commerciale e di un gestore non garantisce la redditività dell’operazione. La qualità del gestore, il livello dei canoni di locazione, le clausole di indicizzazione, i lavori a carico del proprietario, le condizioni di rinnovo del contratto di locazione e la liquidità dell’immobile devono essere esaminati separatamente.

La giurisprudenza recente ricorda inoltre che le operazioni di defiscalizzazione immobiliare possono comportare la responsabilità dei professionisti qualora non vengano rispettati i loro obblighi di informazione e consulenza. Essa sottolinea inoltre che il risarcimento presuppone la prova di un danno certo e direttamente causato dall’inadempienza invocata. Tale requisito emerge in particolare dalle sentenze emesse in contenziosi relativi a investimenti LMNP in residenze con servizi.

Un’evoluzione verso uno status meno uniforme

Il regime LMNP non scompare. Diventa tuttavia meno omogeneo.

Il trattamento fiscale dipende ormai in misura maggiore dalla natura dell’immobile, dalla sua destinazione d’uso, dalla modalità di locazione, dalla qualifica del contribuente e dalla strategia di uscita. Un alloggio affittato su base annuale a uno studente, un appartamento gestito come residenza assistita per anziani e un alloggio offerto per pernottamento ai turisti possono rientrare in logiche fiscali e normative molto diverse, anche se ciascuno di essi viene presentato commercialmente come un investimento LMNP.

Tale evoluzione rende più rischiosi gli schemi standardizzati. I documenti commerciali che mettono in evidenza esclusivamente il risparmio fiscale senza specificare in dettaglio la tassazione in caso di rivendita, la dipendenza dal gestore o la liquidità dell’immobile rischiano di fornire un quadro incompleto dell’operazione.

Conclusione

Alla data del 24 settembre 2026, lo status LMNP rimane applicabile, ma il suo equilibrio economico è stato modificato dal reinserimento degli ammortamenti nel calcolo della plusvalenza immobiliare, salvo per alcune categorie di residenze specializzate. I progetti di legge attualmente all’esame tendono ad allineare la tassazione degli affitti residenziali e a ridurre i vantaggi legati agli alloggi turistici ammobiliati.

L’investitore deve ora ragionare sull’intero ciclo patrimoniale. L’analisi deve tenere conto della tassazione annuale, del finanziamento, della solidità della gestione, dei vincoli normativi e della fiscalità relativa alla rivendita. Il regime LMNP può ancora essere pertinente, ma non può più essere presentato come un semplice meccanismo di defiscalizzazione.