COVID-19 e canoni di locazione commerciali: no alle soluzioni generiche, sì alla negoziazione caso per caso!

Di fronte al moltiplicarsi dei casi di affitti non pagati da parte dei gestori delle residenze, lo studio legale Goethe Avocats auspica che si proceda a negoziazioni caso per caso, residenza per residenza. È l’unico modo per stabilizzare rapidamente la situazione e tutelare i locatori da concessioni imposte e del tutto ingiustificate.

Dopo un breve momento di smarrimento, i gestori delle residenze in gestione non hanno tardato a reagire, poiché una parte non trascurabile di essi ha cessato molto rapidamente di pagare i canoni di locazione commerciali dovuti agli investitori (si tratta essenzialmente di residenze alberghiere, turistiche e d’affari).

Migliaia di lettere sono state inviate a questi ultimi per annunciare la «buona notizia», giustificando la decisione dal punto di vista giuridico con ogni sorta di argomentazione (e soprattutto con argomentazioni prive di fondamento), senza fornire, o fornendo solo in misura insufficiente, indicazioni sulla misura che stavano adottando di propria iniziativa.

A loro discolpa, la situazione che stiamo vivendo non ha precedenti nell’era moderna, e bisogna ammettere che è estremamente difficile, per non dire impossibile, prevedere cosa riserverà il domani.

Ciononostante, ancora e sempre, la soluzione adottata dai gestori di fronte alle difficoltà consiste nel non pagare gli affitti, che secondo loro rappresentano decisamente la variabile di aggiustamento della loro attività.

Come di consueto, i gestori di residenze assistite considerano i propri locatori (quando se ne presenta la necessità) alla stregua di banchieri incaricati di garantire il finanziamento della loro attività, oppure di soci che dovrebbero farsi carico dei rischi aziendali.

Anziché richiedere un prestito alla propria banca o una ricapitalizzazione da parte dei propri azionisti, hanno quindi scelto, di fronte alla pandemia di Covid, quasi d’istinto, di affrontare le proprie difficoltà smettendo di pagare gli affitti.

Sebbene il principio sia di per sé estremamente discutibile, il vero problema risiede piuttosto nella diffusione di tale reazione.

Se smettere di pagare gli affitti può essere comprensibile quando la struttura è chiusa per decisione amministrativa, o eventualmente quando rimane chiusa a causa della totale assenza di attività, la situazione è diversa quando continua a funzionare.

Come si può giustificare il mancato pagamento degli affitti in una residenza turistica che realizza l’intero fatturato in inverno o in estate, dato che la tempistica della crisi le è favorevole?

Allo stesso modo, come si possa legittimamente smettere di pagare gli affitti in una residenza per anziani il cui tasso di occupazione non è diminuito?

Ovviamente ogni situazione è diversa e, in realtà, sono rare quelle che giustificano, dal punto di vista economico (per non parlare di quello giuridico), la sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

«Nulla giustifica che i locatori siano gli unici a dover fare sacrifici».

È purtroppo evidente che numerosi comproprietari stiano beneficiando di un effetto di windfall legato al Covid-19, il che non può essere tollerato.

Questo è uno dei motivi per cui, di fronte a tale situazione, riteniamo che qualsiasi soluzione globale della questione, sia essa attraverso «accordi generali » stipulati da associazioni autoproclamatisi rappresentative dei locatori, sia mediante ordinanze settoriali, costituirebbe un grave errore di cui i locatori sarebbero le vittime.

Raccomandiamo negoziazioni caso per caso, residenza per residenza, come unico mezzo per stabilizzare rapidamente la situazione e tutelare i locatori da concessioni imposte e del tutto ingiustificate.

Tali negoziazioni devono articolarsi, a grandi linee, attorno ai seguenti principi:

– Analizzare la situazione gestionale del complesso residenziale e valutare se le difficoltà addotte siano reali e sufficientemente rilevanti affinché i locatori, il cui interesse non è naturalmente il fallimento del gestore, accettino concessioni in termini di canone di locazione.

– Qualora si debbano concedere delle agevolazioni:

• devono essere rigorosamente limitate nel tempo e, soprattutto, non basarsi su complessi meccanismi di adeguamento dei canoni di locazione nell’arco di diversi anni; ciò comporterà quasi sistematicamente contenziosi e creerà un’incertezza che priverebbe l’immobile di qualsiasi forma di liquidità;
• Devono avere una contropartita. Nulla giustifica che i locatori siano gli unici a fare sacrifici.

Qualsiasi altro modo di risolvere il problema costituirebbe l’ennesima ingiustizia nei confronti dei locatori-investitori e sarebbe estremamente preoccupante per il futuro.

Impiegheremo tutte le nostre energie e competenze affinché venga adottata la soluzione basata sull’analisi e sulla negoziazione caso per caso.

Gli investitori locatori nel settore delle residenze gestite (residenze turistiche, alberghiere, d’affari, case di riposo, residenze per anziani, residenze per studenti…) hanno, oggi più che mai, bisogno di essere difesi.