Esenzioni fiscali: attenzione al cambiamento di destinazione d’uso!

Il cambiamento di destinazione d’uso e la perdita dei benefici fiscali legati all’operazione rappresentano rischi significativi per gli investitori.

Per poter beneficiare di un regime fiscale derogatorio, l’operazione di investimento deve presentare diverse caratteristiche; qualora non soddisfi i criteri previsti dalla legge, l’investitore non potrà beneficiare del regime di esenzione fiscale. Tra tali condizioni figura spesso la destinazione d’uso del complesso immobiliare (ad esempio, la residenza deve essere gestita come residenza per anziani o come struttura di assistenza residenziale per anziani, oppure come residenza per studenti). Sebbene sia raro che, sin dall’inizio della gestione, la destinazione d’uso pubblicizzata non venga rispettata, può tuttavia può accadere che, anche solo parzialmente, il gestore decida unilateralmente di modificare la destinazione d’uso dei lotti, almeno di una parte di essi (ad esempio, trasformando una residenza per anziani in una struttura alberghiera). Sebbene tale modifica unilaterale possa essere autorizzata dai contratti di locazione (a causa di una formulazione che non tutela gli investitori), la fiscalità dell’operazione può essere rimessa in discussione a seguito del cambiamento di attività.

Il nostro consiglio: prestate attenzione alla firma dei contratti di locazione!

È fondamentale assicurarsi, al momento della firma dei contratti di locazione, che la destinazione d’uso specifica che consente di beneficiare del vantaggio fiscale sia espressamente indicata nel contratto come destinazione esclusiva. Se l’investimento riguarda una residenza per anziani e se è effettivamente questa destinazione d’uso a consentire l’accesso al regime fiscale derogatorio, è quindi necessario che la destinazione d’uso non sia «residenza con servizi», poiché ciò consentirebbe al gestore di svolgere altre attività tali da comportare una riclassificazione fiscale.