Investire nelle residenze per anziani: troppi rischi per un rendimento troppo basso!

Intervengo spesso su richiesta dei miei clienti per la rinegoziazione o il rinnovo dei contratti di locazione delle strutture residenziali per anziani (EHPAD). Non posso che riferire in questa sede le delusioni che colpiscono numerosi comproprietari di strutture residenziali per anziani! Essi scoprono che il loro contratto di locazione commerciale, così spesso presentato come «sicuro», non li tutela, in particolare al momento del rinnovo del contratto stesso. Infatti, spesso devono affrontare: – richieste di partecipazione ai costi dei lavori di adeguamento alle norme o di ammodernamento che avrebbero dovuto essere a carico del gestore – richieste di riduzione del canone di locazione che vanno ben oltre l’annullamento delle indicizzazioni passate – richieste di rinnovo del contratto di locazione con modifica delle clausole relative ai lavori, alla risoluzione triennale, alla rappresentanza alle assemblee generali, ecc., tutte clausole suscettibili di svalutare i beni dei comproprietari; – «pseudo-perizie» sul valore locativo inaccettabili. Nei complessi residenziali in cui i locali di servizio non sono sotto il controllo dei comproprietari, i gestori e i loro consulenti non esitano a tentare una «ripartizione» del valore locativo molto sfavorevole ai comproprietari. I comproprietari non sanno smascherare la «manipolazione» della perizia, né affrontare i consulenti del gestore, alcuni dei quali hanno persino scritto opere elogiative su questo tipo di investimento, che poi contribuiscono a rendere disastroso per i lettori «ingannati» dai loro libri. – pressioni, se non addirittura manipolazioni sorprendenti da parte di alcuni gestori e dei loro consulenti per ottenere rapide firme sulle loro pressanti richieste di riduzione dell’affitto e di modifica del contratto di locazione.

È così che i comproprietari scoprono spesso che i loro immobili non hanno nulla a che vedere con gli edifici haussmanniani. Oggi non vi è più alcuna speranza di plusvalenze, vista da un lato la debolezza dei tassi e, dall’altro, la scarsa redditività attuale! Quanto accaduto nell’ultimo decennio non si ripeterà. Il calo dei rendimenti provocava aumenti fittizi dei prezzi, di cui alcuni non esitavano ad approfittare cedendo i propri immobili, ancora in corso di locazione, a investitori avidi di questo prodotto. Questi investitori «di seconda ora» oggi ne risentono più di tutti! Pagano a caro prezzo, troppo caro, il loro ingresso tardivo nel mercato dell’«oro grigio».

La rapida evoluzione delle normative, l’invecchiamento della popolazione dei residenti, sempre più anziani e sempre più non autosufficienti, il crescente squilibrio nei rapporti di forza tra i comproprietari e i gestori, ulteriormente aggravato dalla Legge Pinel: tutto ciò contribuisce a rendere l’investimento nelle residenze per anziani una scelta sempre più rischiosa! Una redditività del 4,3% sui nuovi progetti e del 5,3% sulle «rivendite» è decisamente insufficiente alla luce dei rischi reali di questo investimento. Troppo costoso! Troppo rischioso! Non abbastanza redditizio! So bene che questo «prodotto» sia facile da vendere e redditizio per i consulenti finanziari, tuttavia il rispetto per i propri clienti e il loro dovere di consulenza dovrebbero indurre alcuni a maggiore cautela. Philip Pechayre.