Agevolazioni fiscali: attenzione ai conflitti di interesse nella commercializzazione dei progetti immobiliari

È indispensabile che gli investitori siano informati di eventuali legami patrimoniali tra agenti immobiliari, promotori immobiliari e banche.

Al fine di evitare una serie di insidie, è indispensabile che l’investitore riceva una consulenza adeguata da parte di coloro che gli venderanno il prodotto immobiliare finalizzato all’agevolazione fiscale.

Ciò rientra, nell’ambito dell’obbligo di consulenza e informazione, nella responsabilità dei distributori, dei consulenti in gestione patrimoniale (CGP) e delle banche (in misura variabile a seconda dei casi).

Alla luce di una giurisprudenza costante, è noto che questi ultimi, nell’ambito della commercializzazione del programma, non possono limitarsi a un approccio puramente commerciale.

Sebbene possano naturalmente mettere in evidenza i vantaggi dell’investimento che intendono vendere, devono tuttavia, con la stessa serietà, illustrare all’investitore, a maggior ragione se si tratta di un profano, i rischi ad esso inerenti.

Questo è, a rigor di termini, il significato dell’obbligo di consulenza e di informazione che grava sui promotori, sulle banche e su altri consulenti finanziari indipendenti (CGP), consulenti finanziari autorizzati (CIF)… Essi devono illustrare «oggettivamente» i vantaggi di un investimento nonché i rischi ad esso connessi (precisando che non esistono investimenti privi di rischi).

Tale «obiettività» si traduce nella necessità che il soggetto tenuto all’obbligo di consulenza e informazione lo adempia in modo leale, onesto e indipendente.

Quest’ultimo punto è fondamentale poiché, senza indipendenza, non possono esserci consulenze disinteressate, né consulenze di cui non si possa dubitare.

Pertanto, il soggetto tenuto all’adempimento di tale obbligo non deve trovarsi in una situazione di «impedimento» (per riprendere un termine più politico che giuridico), ovvero nell’incapacità di fornire validamente consulenza al proprio cliente, data l’esistenza di interessi propri, suscettibili di influenzare il modo in cui esercita le proprie funzioni.

Si tocca qui il nocciolo della questione, ovvero il conflitto di interessi in cui talvolta (spesso?) si trovano i soggetti tenuti agli obblighi di consulenza e di informazione, che porta all’impossibilità di fornire una consulenza obiettiva ai propri clienti nell’ambito di un investimento immobiliare finalizzato alla defiscalizzazione.

Basta esaminare la struttura societaria dei principali attori nel settore della defiscalizzazione per rendersi conto concretamente di tale difficoltà.

Prendiamo ad esempio (ce ne sono molti altri, come Société Générale/Primaxia, in particolare…), della società I Invest, che si presenta come una controllata della società I Selection, entrambe controllate dalla Caisse d’Épargne (non stiamo rivelando alcun segreto, poiché si tratta di un’informazione di dominio pubblico).

Ciascuna delle società svolge un ruolo diverso nell’ambito dell’operazione di investimento immobiliare finalizzata alla defiscalizzazione.

I Invest è un operatore immobiliare, ed è quindi essa a fungere da venditore dell’immobile.

I Selection è l’operatore di commercializzazione, ed è quindi lei a vendere il prodotto immobiliare a fini di defiscalizzazione.

La Caisse d’Épargne, dal canto suo, concederà all’investitore il finanziamento necessario all’acquisto dell’immobile.

Poiché queste società appartengono allo stesso gruppo, è innegabile che abbiano tutte interesse a raccomandarsi a vicenda presso il cliente investitore (è del resto questo il senso di questa triade societaria: l’operazione è coperta in gran parte dallo stesso gruppo di società, il che aumenta, a livello di gruppo, i profitti derivanti dall’operazione).

Una consulenza potenzialmente ingannevole o errata?

Tuttavia, quando I Selection raccomanda a un cliente di investire in un prodotto venduto da I Invest, nonché di far finanziare tale investimento dalla Caisse d’Épargne, a nostro avviso non si trova in una situazione di indipendenza.

I Selection ha infatti interessi propri (far operare le società del gruppo a cui appartiene) che, a priori, sono tali da impedirle di fornire al proprio cliente una consulenza neutrale e imparziale, come invece la legge e la giurisprudenza le impongono.

Naturalmente, ciò non significa che, per definizione, la consulenza fornita sia necessariamente e automaticamente in malafede o errata.

Ciò significa, come minimo, che il cliente deve essere informato di tali legami patrimoniali, poiché essi sono tali da indurlo a nutrire dubbi o a relativizzare fortemente le informazioni e i consigli che gli vengono forniti, cosa che è ben lungi dall’essere sempre il caso…

Questo è del resto il senso delle disposizioni del Codice deontologico dei CGP e dei CIF.

Anche l’Autorità dei mercati finanziari (AMF) si è espressa in tal senso.

Per concludere, non possiamo che consigliare agli investitori tentati di sottoscrivere un programma immobiliare finalizzato alla defiscalizzazione di interrogare espressamente i promotori dei progetti, in particolare le banche, i distributori e i consulenti finanziari indipendenti (CGP), in merito ai legami patrimoniali che potrebbero sussistere tra loro.

Qualora vi fossero tali legami, l’investitore dovrà quindi valutare i consigli formulati alla luce di tale situazione di mancanza di indipendenza.