Case di riposo: c’è vita dopo il primo contratto di locazione?

Il nostro studio viene sempre più spesso interpellato per assistere i comproprietari di strutture residenziali per anziani (EHPAD) che si trovano a dover affrontare richieste di riduzioni significative dei canoni di locazione, richieste di pagamento di lavori che, in base al contratto di locazione, non sono a loro carico, minacce di risoluzione del contratto da parte del gestore o addirittura di «trasferimento » della residenza…

Come si è arrivati a questo punto? Come reagire senza agire né troppo tardi, né troppo presto, né in modo eccessivo, né insufficiente?

Molte residenze per anziani private sono state create all’inizio degli anni 2000. – I tassi di rendimento erano più elevati. – I contratti di locazione erano comunemente indicizzati all’ICC (indice del costo di costruzione). – L’accesso allo status di LMP era facile all’epoca e ha suscitato molte brame e numerose «truffe». – Il prodotto «EHPAD» veniva «venduto» con facilità e commissioni elevate, come un prodotto «finanziario»: un prezzo sopravvalutato, senza alcun rapporto con i prezzi immobiliari, in cambio di una redditività presentata (falsamente) come garantita da un «gestore» sempre serio (anche se alcuni si sono rivelati dei veri e propri dilettanti o addirittura dei truffatori). – Alcuni «apprendisti stregoni», talvolta avvocati, hanno consigliato ai gestori di «mantenere» la proprietà dei locali di servizio (con pretesti fiscali), che rappresentavano oltre il 30% delle superfici, mentre il prezzo delle quote vendute ai comproprietari era ampiamente sufficiente a coprire l’intero costo delle superfici vendute… Se il complesso residenziale, di nuova costruzione, è stato gestito correttamente e ben dimensionato (numero di posti letto, superficie delle camere, ubicazione), il rinnovo dei contratti di locazione non pone problemi eccessivamente complessi: solo un aumento troppo rapido dell’indice dei costi di costruzione (ICC) impone talvolta un adeguamento al ribasso del canone di locazione, pur garantendo ai comproprietari una redditività interessante rispetto ai rendimenti attuali… Una trattativa ben valutata e ben condotta in questo scenario si conclude nel giro di poche settimane con un accordo che soddisfa sia i locatori che il gestore.

«Truffe e operazioni artificiose fin dall’inizio»

Se la residenza era vecchia o era stata ristrutturata al momento della sua commercializzazione (o della sua «ricommercializzazione») all’inizio degli anni 2000, la situazione si complica… – Talvolta i locali non sono più adeguabili alle nuove norme senza interventi importanti (docce conformi alle norme PMR 2015, ad esempio). – Un numero eccessivo di camere doppie (poco apprezzate e sconsigliate dall’ARS) costituisce un ostacolo ai tassi di occupazione. – Alcune residenze, troppo piccole (meno di 60 posti letto), non hanno sempre la possibilità di espandersi e la loro redditività è compromessa dalle dimensioni ridotte, che non consentono di ammortizzare i costi di gestione delle cure e dell’assistenza, sempre più elevati e indipendenti dalle dimensioni. – Alcuni progetti relativi a residenze di vecchia costruzione sono stati venduti da reti commerciali aggressive come se si trattasse di residenze nuove e agli stessi prezzi…

In questi casi, più difficili sono le trattative, più aspre, tese e lunghe… per i comproprietari è impossibile uscirne con dignità senza essere perfettamente uniti e solidali, cosa che li invitiamo sempre a fare nei casi di cui ci occupiamo.

Rimane infine il caso delle vere e proprie «truffe» che si basano su operazioni artificiali fin dall’inizio: prezzi fortemente sopravvalutati con fondi di sostegno, locali già non conformi alle norme sin dall’inizio del contratto di locazione, situazioni «omesse», o ancora rivendite nel corso del contratto di locazione, relative a residenze con redditività «precaria» che hanno consentito ad alcuni consulenti di realizzare ingenti plusvalenze approfittando del calo dei rendimenti e trascurando spesso i propri obblighi di consulenza e informazione… In questi casi siamo costretti a individuare i responsabili e le responsabilità, e la professione di avvocato torna così ad assumere un carattere «giudiziario».