COVID-19 e canoni di locazione commerciali – I meccanismi di deroga previsti dal Codice civile (parte 1): la forza maggiore

Di fronte alla pandemia di COVID-19, molti gestori di strutture ricettive turistiche hanno smesso di pagare i canoni di locazione commerciali. Alcuni (molti) invocano la forza maggiore per smettere di pagare tali canoni. Qual è la situazione?

1- Che cos’è la forza maggiore?

L’articolo 1218 del Codice civile stabilisce che:

«Si ha forza maggiore in materia contrattuale quando un evento che sfugge al controllo del debitore, che non poteva essere ragionevolmente previsto al momento della conclusione del contratto e i cui effetti non possono essere evitati con misure adeguate, impedisce l’adempimento dell’obbligo da parte del debitore. Se l’impedimento è temporaneo, l’adempimento dell’obbligazione è sospeso, a meno che il ritardo che ne deriverebbe non giustifichi la risoluzione del contratto. Se l’impedimento è definitivo, il contratto si risolve di pieno diritto e le parti sono liberate dai propri obblighi alle condizioni previste dagli articoli 1351 e 1351-1.»

In sintesi:

La forza maggiore è caratterizzata da due criteri:

– imprevedibilità dell’evento alla data del contratto,

– Irresistibilità dell’evento.

La forza maggiore impedisce l’adempimento dell’obbligo del debitore in modo temporaneo (sospensione dell’obbligo) o permanente (risoluzione del contratto).

2- Il COVID-19 è un evento che può essere qualificato come forza maggiore?

– Sotto il profilo dell’imprevedibilità: possibile per i contratti stipulati prima della comparsa del virus in Cina. Impossibile per gli altri.

– Sotto il profilo dell’irresistibilità: la valutazione della giurisprudenza è estremamente rigorosa:

Come requisito minimo: occorre dimostrare che il mancato pagamento dei canoni di locazione sia inevitabile e abbia effetti insormontabili, il che riduce notevolmente i casi in cui si applicherebbe la forza maggiore.

Due casi giurisprudenziali che rafforzano e fondano questa analisi:

• Nel caso di un contratto di locazione rurale, la Corte d’appello di Tolosa ha stabilito che l’epidemia di influenza aviaria e le misure di confinamento applicate non presentavano un carattere irresistibile tale da costituire un caso di forza maggiore (CA TOULOUSE 3 ottobre 2019 n. 19/01579)

• La Corte di cassazione ha già precisato che il debitore di un’obbligazione di pagamento di una somma di denaro non adempiuta non può esonerarsi da tale obbligazione invocando un caso di forza maggiore (Cass. 16 settembre 2014, n. 13-20.306)

3- In conclusione, la forza maggiore autorizza i gestori di residence a non pagare i canoni di locazione?

È molto improbabile che la forza maggiore possa trovare applicazione a favore dei gestori.

In sintesi, i gestori che non beneficiano di regimi speciali (ordinanza del 25 marzo 2020) non possono, a nostro avviso, invocare la forza maggiore per non pagare i canoni di locazione commerciali nelle strutture gestite (residenze turistiche, alberghiere, d’affari, case di riposo, residenze per anziani, residenze per studenti…).