COVID-19 e canoni di locazione commerciali – I meccanismi di deroga previsti dal Codice civile (parte 3): L’imprevedibilità

A causa della pandemia di COVID-19, numerosi gestori di strutture ricettive (turistiche, alberghiere, aziendali, case di riposo, residenze per anziani, residenze per studenti…) hanno smesso di pagare i canoni di locazione commerciali. Alcuni invocano la clausola di imprevedibilità prevista dal Codice civile per sospendere il pagamento di tali canoni. Qual è la situazione?

1- Che cos’è l’imprevedibilità?

L’articolo 1195 stabilisce che:

«Se un mutamento delle circostanze, imprevedibile al momento della conclusione del contratto, rende l’adempimento eccessivamente oneroso per una parte che non aveva accettato di assumersene il rischio, quest’ultima può chiedere al proprio contraente una rinegoziazione del contratto. Essa continua ad adempiere ai propri obblighi durante la rinegoziazione.

In caso di rifiuto o di fallimento della rinegoziazione, le parti possono concordare la risoluzione del contratto, alla data e alle condizioni da esse stabilite, oppure chiedere di comune accordo al giudice di procedere al suo adeguamento. In mancanza di accordo entro un termine ragionevole, il giudice può, su richiesta di una delle parti, rivedere il contratto o porvi fine, alla data e alle condizioni da lui stabilite.»

In sintesi:

Per i contratti di locazione rinnovati o stipulati successivamente alla riforma del diritto delle obbligazioni dell’ottobre 2016, il Codice civile prevede l’obbligo di rinegoziazione del contratto qualora la sua esecuzione risulti eccessivamente onerosa per una delle parti.

In caso di esito negativo, la soluzione giudiziaria potrà arrivare addirittura alla risoluzione del contratto.

È importante precisare che, durante la negoziazione, gli obblighi devono essere adempiuti, pertanto i canoni di locazione devono essere pagati.

2- Il COVID-19 costituisce un evento tale da far scattare il meccanismo dell’imprevedibilità?

Sì, se e solo se:

– Il contratto di locazione sia stato stipulato o rinnovato dopo il mese di ottobre 2016,

– sia accertato che il COVID-19 abbia reso particolarmente onerosa l’esecuzione del contratto,

– Il gestore della struttura (turistica, alberghiera, d’affari, EHPAD, per anziani, per studenti…) non smetta di pagare i canoni di locazione.

3- I gestori di strutture ricettive (turistiche, alberghiere, commerciali, case di riposo, per anziani, per studenti…) possono invocare l’eccezione di inadempimento per non pagare i canoni di locazione?

No, l’imprevedibilità – ammesso che il gestore possa invocarla – comporta solo l’obbligo di una negoziazione amichevole, che sarà trasferita in sede giudiziaria in caso di insuccesso (per tutta la durata del procedimento amichevole e giudiziario, i canoni di locazione devono essere pagati).