COVID-19 e canoni di locazione commerciali – I meccanismi di eccezione previsti dal Codice civile: l’eccezione di inadempimento

Di fronte alla pandemia di Covid-19, numerosi gestori di strutture ricettive hanno smesso di pagare i canoni di locazione commerciali. In questa seconda parte, ci occuperemo dell’eccezione di inadempimento. Alcuni invocano tale eccezione di inadempimento prevista dal Codice civile per cessare il pagamento dei suddetti canoni di locazione. È necessario un chiarimento alla luce del Codice civile.

1- Che cos’è l’eccezione di inadempimento?

L’articolo 1219 del Codice civile dispone che:

«Una parte può rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione, anche se questa è esigibile, qualora l’altra parte non adempia alla propria e qualora tale inadempimento sia sufficientemente grave.»

L’articolo 1220 integra tale disposizione stabilendo che:

«Una parte può sospendere l’adempimento del proprio obbligo qualora sia manifesto che la controparte non adempirà entro il termine previsto e che le conseguenze di tale inadempimento siano sufficientemente gravi per essa. Tale sospensione deve essere notificata senza indugio.»

In sintesi:

Il debitore di un’obbligazione può omettere di adempiere ai propri obblighi qualora la controparte violi gravemente l’adempimento dei propri obblighi, fermo restando che la gravità della violazione è interpretata in modo molto restrittivo dalla giurisprudenza.

2- Il COVID-19 costituisce un evento idoneo ad attivare il meccanismo dell’eccezione di inadempimento?

La dottrina più autorevole ritiene che, eventualmente, tale principio potrebbe trovare applicazione nell’ipotesi di una chiusura amministrativa dei locali commerciali, il che comporterebbe un inadempimento dell’obbligo di consegna da parte del locatore.

3- I gestori di strutture ricettive (turistiche, alberghiere, commerciali, case di riposo, residenze per anziani, residenze per studenti…) possono avvalersi dell’eccezione di inadempimento per non pagare i canoni di locazione?

No, a meno che il locale dato in locazione non sia stato chiuso con decisione amministrativa, ipotesi peraltro piuttosto rara.