Ecco una sentenza molto interessante emessa dalla Prima Sezione della Corte di cassazione il 17 giugno 2015 (Cass. 1ª civ., 17 giugno 2015, n. 13-19.759: jurisData n. 2015-014968), in materia di operazioni di defiscalizzazione immobiliare soggette alla legge Malraux.

In questa decisione, la Corte di cassazione precisa l’ambito di applicazione dell’obbligo di consulenza e di informazione a carico degli intermediari (CGP, CIF, promotori immobiliari, banche e notai…), nell’ambito del regime di defiscalizzazione previsto dalla legge Malraux, che consente di investire in un programma immobiliare sotto il regime dei monumenti storici.

La Corte ritiene, ai sensi dell’articolo 1147 del Codice civile, che non sia stato dimostrato che gli investitori fossero stati informati del fatto che l’acquisto consigliato comportasse un rischio significativo, nella misura in cui esso non garantiva loro il buon esito dell’operazione, mentre il suo successo economico dipendeva direttamente da una rapida commercializzazione, unica in grado di consentire il risanamento dell’immobile destinato ad essere gestito come residenza alberghiera.

Infatti, in questo tipo di operazione, il finanziamento dei lavori e il successo economico dell’operazione dipendono dalla commercializzazione degli immobili; in particolare, poiché non è stata concessa alcuna garanzia estrinseca di completamento, se la commercializzazione delle unità dovesse arenarsi, la ristrutturazione dell’opera ne risentirà in modo proporzionale.

Ciò può comportare ritardi di consegna estremamente gravi o, più semplicemente, il fallimento totale dell’operazione; se «x» lotti non vengono venduti, un’intera parte dell’edificio non potrà essere ristrutturata… L’attività commerciale prevista, su cui si basa la redditività dell’investimento, non potrà mai avere inizio.

Le conseguenze per l’investitore possono essere catastrofiche, nella misura in cui egli può perdere l’intero importo investito.

La Corte di cassazione, in questa sentenza, attribuisce l’importanza che merita all’obbligo che grava sui vari intermediari di informare gli investitori su tale rischio, la cui concretizzazione non è, per di più, affatto marginale.

Sarà quindi ora più agevole attribuire la responsabilità ai consulenti finanziari (CGP), ai consulenti in investimenti (CIF) e agli intermediari finanziari in questo tipo di situazione, qualora il rischio sopra menzionato non sia stato espressamente illustrato all’investitore.

Un altro contributo significativo di questa sentenza è che al notaio viene attribuito il dovere di «sconsigliare» la sottoscrizione di un programma la cui fattibilità giuridica e finanziaria appaia incerta.

Si tratta di un notevole ampliamento dell’ambito dell’obbligo di consulenza e di informazione dei notai, che meriterà comunque conferma nella giurisprudenza.