La trappola del canone variabile in caso di subentro di un nuovo gestore

Un canone fisso offre una maggiore sicurezza, in quanto il suo importo non dipende dai risultati o dalla discrezionalità del gestore.

Fin dall’inizio o in occasione della ripresa della gestione di una residenza a seguito del fallimento del gestore originario, nel contratto di locazione viene inserita una clausola che fa dipendere l’importo del canone di locazione, nella sua parte più consistente, dai risultati di gestione (la parte garantita è infatti molto modesta).

Viene quindi avanzata tutta una serie di argomenti per convincere gli investitori dell’interesse di tale clausola: necessità di condividere il rischio, accordo «win-win», possibilità di ottenere un canone di locazione superiore rispetto a un canone fisso tradizionale… Purtroppo per i comproprietari, capita spesso che questi ultimi percepiscano solo il minimo garantito per tutta la durata del contratto di locazione. Se tale situazione è talvolta il risultato di una gestione inadeguata del complesso residenziale, spesso deriva anche da un adempimento disonesto degli impegni da parte del gestore. Ad esempio, per evitare di dover pagare la suddetta parte variabile, quest’ultimo potrebbe rifiutarsi di fornire i documenti contabili necessari per effettuare il calcolo previsto dal contratto di locazione, oppure ridurre artificialmente la redditività della gestione trasferendo la liquidità verso altre società del gruppo.

Il nostro consiglio: definire chiaramente le clausole che potrebbero determinare un aumento del canone di locazione

A tal proposito, ove possibile, privilegiate un canone fisso.

Tuttavia, se, date le circostanze, è necessario includere una quota variabile, dovrete negoziare affinché sia la più bassa possibile, ma anche verificare che gli eventi che ne determinano l’applicazione siano chiaramente definiti e realizzabili. Gli stessi elementi che consentono di garantire la corretta applicazione della clausola devono essere forniti annualmente ai locatori (dati contabili pertinenti). In caso di inadempienza, tali elementi potranno essere ottenuti per via giudiziaria al termine di un procedimento semplice e rapido, come ad esempio il procedimento d’urgenza.