Vendita immobiliare: l’acquirente è tenuto a rispettare la clausola di differimento del trasferimento di proprietà concordata

Diritto immobiliare. Un acquirente ha citato in giudizio l’occupante di un appartamento per ottenere il pagamento di un indennizzo di occupazione relativo a un periodo in cui non era ancora proprietario dell’immobile.

Una recente sentenza della Corte di cassazione ha suscitato l’attenzione dello studio (Corte di cassazione, Sezione civile n. 3, 19 settembre 2019, n. 18-14.172, società Ream Real Estate Asset Management contro società Banon & Philips) per le sue implicazioni in materia di vendita immobiliare.

I fatti all’origine di tale decisione sono i seguenti.

Nel 2002, una società X si impegna a vendere a una società Y un complesso immobiliare parzialmente occupato da terzi; l’impegno prevede il rinvio del trasferimento della proprietà dell’immobile alla data di constatazione della vendita in forma autentica o di una sentenza del tribunale.

La vendita è stata regolarizzata nel 2007 a seguito di una sentenza, confermata in appello nel 2010, poiché è stato accertato il carattere definitivo della vendita in questione alla data di conclusione della promessa.

L’acquirente cita in giudizio l’occupante dell’appartamento per il pagamento di un indennizzo di occupazione relativo al periodo 2003–2006.

«È infatti giurisprudenza consolidata che le parti possano concordare che la proprietà della cosa venduta sarà trasferita all’acquirente solo dopo un certo termine»

La sua domanda viene respinta. Viene quindi presentato ricorso contro tale decisione.

L’Alta Corte constata, innanzitutto, che le parti avevano concordato tra loro di differire il trasferimento della proprietà fino alla regolarizzazione della vendita mediante atto pubblico o fino alla sua conferma mediante decisione giudiziaria definitiva.

È infatti giurisprudenza consolidata che le parti possano concordare che la proprietà della cosa venduta venga trasferita all’acquirente solo dopo un certo termine, l’adempimento di determinate condizioni o l’espletamento delle formalità previste (Cass. req., 26 giugno 1935, DH 1935, 414).

Le disposizioni dell’articolo 1583 del Codice civile, secondo cui la vendita è «perfezionata tra le parti e la proprietà è acquisita di diritto dall’acquirente nei confronti del venditore, non appena siano stati concordati l’oggetto e il prezzo, anche se la cosa non è stata ancora consegnata né il prezzo pagato», non essendo di ordine pubblico, le parti possono derogare a tali disposizioni (Cass. civ. 3ª Sez., 9 giugno 1971, Bull. 1971 III n. 362, pag. 257; Cass. 1ª civ., 24 gennaio 1984, n. 82-14.841, Bull. civ. I, n. 31).

La Corte di cassazione sottolinea inoltre che, conformemente alla volontà delle parti, la vendita è stata perfezionata a seguito della data di pronuncia della sentenza, nel 2007.

La Corte d’appello aveva correttamente ritenuto che «fu in tale data che si era verificato l’effettivo trasferimento della proprietà con entrata in godimento e che nessuna indicazione contenuta nel dispositivo di tale decisione contraddicesse le clausole del compromesso di vendita», e non nel 2002, come sosteneva l’attore.

Ne consegue che quest’ultimo non disponeva di alcuna prerogativa nei confronti dell’occupante dei locali per richiedere un indennizzo di occupazione in un periodo in cui non era ancora diventato proprietario dell’immobile.