Proprietà delle PPUC: sarò io o nessun altro!

Nelle residenze gestite, la terrazza o il giardino fanno parte delle aree comuni.

Le parti private ad uso comune (PPUC), ovvero i locali di servizio, costituiscono una delle peculiarità dei complessi residenziali gestiti (indipendentemente dal fatto che si tratti di residenze turistiche, d’affari, per anziani o di strutture residenziali assistite…).

Si tratta, in un certo senso, di una categoria ibrida tra le parti private e le parti comuni.

In realtà, si tratta semplicemente di parti comuni «per natura» che sono state «privatizzate», vale a dire, ad esempio, una hall di accoglienza, una caffetteria, un ripostiglio per le scope, una lavanderia…

A prima vista, è difficile comprendere l’utilità di una siffatta categoria giuridica. Tanto più che si possono rilevare diverse contraddizioni dirette o indirette già nella loro stessa denominazione.

Ad esempio, se sono ad uso comune, perché trasformarle in parti private, il che implica la facoltà del proprietario di disporne a proprio piacimento, compreso il diritto di non destinarle ad uso comune?

Il «ricatto con le PPUC», uno strumento di pressione spesso efficace

Allo stesso modo, il fatto che siano designate come ad uso comune rimanda a un obbligo che incomberebbe ai proprietari di metterle a disposizione della comunità, il che contraddice frontalmente il diritto di proprietà così come lo concepiamo (abusus, usus, fructus, ovvero la piena proprietà).

In sintesi, da un punto di vista strettamente giuridico, non si comprende appieno il significato di tale nozione, poiché questa categoria assomiglia in realtà più a un’aberrazione che a un’idea geniale.

È necessario guardare piuttosto alla pratica per comprenderne il significato, nonché la sua utilità.

Il concetto è nato con lo sviluppo delle residenze assistite; i promotori di tali operazioni hanno compreso rapidamente che tali parti comuni rappresentavano, per il gestore, una sfida di notevole portata sotto diversi aspetti.

Tra questi figura, naturalmente, la possibilità per il gestore che ne è titolare di instaurare un rapporto di forza con i comproprietari, a lui estremamente favorevole.

Quest’ultimo potrà, infatti, ricorrere a un «ricatto con le PPUC», che consiste nel minacciare i comproprietari di non consentire più l’uso collettivo di tali spazi, a meno che non acconsentano alle sue richieste, che consistono, il più delle volte, in una riduzione del canone di locazione.

Questo strumento di pressione è spesso efficace poiché un complesso residenziale privo di hall, caffetteria o piscina, molto spesso, semplicemente non è più gestibile.

Non si tratta, del resto, dell’unico effetto perverso; per ulteriori esempi, si veda il nostro articolo sulla revisione dei canoni di locazione, presentata talvolta in modo fuorviante dal gestore: https://www.goetheavocats.fr/it/notizie/