Revisione dei canoni di locazione: la presentazione del gestore può risultare fuorviante

Le richieste di riduzione degli affitti rivolte ai comproprietari devono essere valutate con la massima cautela.

Durante il periodo di validità del contratto di locazione, o alla sua scadenza, capita spesso che il gestore richieda ai comproprietari una riduzione del canone di locazione commerciale. Al fine di ottenere tale riduzione in via amichevole, il gestore espone ai propri locatori tutta una serie di circostanze atte a dimostrare che la sua redditività è troppo bassa. Tra queste figura quasi sempre un onere locativo ritenutosi eccessivo; in sostanza, l’importo totale dei canoni di locazione che il gestore versa ai comproprietari locatori risulterebbe troppo elevato.

Tuttavia, capita che, analizzando l’importo totale dei canoni versati, si constati che una parte non trascurabile sia pagata a società collegate al gestore, le quali detengono i locali di servizio (caffetteria, lavanderia, atrio d’ingresso…). I canoni versati a tali società a titolo dei suddetti locali sono spesso di gran lunga superiori, in proporzione, ai canoni versati agli investitori, i quali hanno tuttavia finanziato da soli l’acquisto dell’immobile. Pertanto, l’importo indicato dal gestore a titolo del totale dei canoni versati ai locatori (tasso di sforzo), che dovrebbe costituire il fondamento principale della sua richiesta di riduzione del canone, è del tutto fuorviante e non può servire da base per valutare l’opportunità di tale riduzione.

Il nostro consiglio: acquisire i locali di servizio

La proprietà dei locali di servizio rappresenta una questione importante e i comproprietari devono cercare di acquisirne la proprietà, poiché nella maggior parte dei casi non ne sono titolari.

In caso di revisione del canone di locazione, è necessario identificare i proprietari di tali locali e assicurarsi che i canoni versati siano proporzionalmente molto inferiori rispetto a quelli versati per le quote private (il valore locativo delle quote private e dei locali di servizio non può essere identico, e tale differenza è ovviamente a favore delle quote private e non il contrario). In caso contrario, l’onere locativo del gestore risulterà fortemente distorto a scapito dei comproprietari, quando si tratterà di discutere di un’eventuale riduzione del canone di locazione.