La risoluzione del contratto di locazione commerciale alla luce della procedura di liquidazione giudiziaria

La Corte di cassazione opera una distinzione tra i procedimenti di risoluzione di diritto e quelli di applicazione della clausola risolutiva in materia di locazione commerciale.

Commento alla sentenza emessa dalla Sezione commerciale della Corte di cassazione il 9 ottobre 2019 (RG n. 18-17563)

Qualora il locatore abbia deciso di adire il giudice commissario ai sensi dell’articolo L 641-12, comma 3, del Codice di commercio, al fine di richiedere l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto di locazione commerciale senza far valere una clausola risolutiva, allora non è tenuto a notificare l’intimazione di pagamento relativa alla clausola risolutiva prevista dall’articolo L 145-41 del Codice di commercio.

Questo è quanto si evince da una recente sentenza emessa dalla Sezione commerciale della Corte di cassazione il 9 ottobre 2019 (RG n. 18-17563).

Nel caso di specie, con atto privato dell’11 maggio 2005, la SCI des Bains ha concesso alla SARL CARLA un contratto di locazione commerciale.

Con sentenza del 17 novembre 2016, il Tribunale commerciale di Parigi ha avviato una procedura di liquidazione giudiziaria nei confronti della SARL CARLA.

Con ordinanza dell’8 marzo 2017, il giudice commissario ha autorizzato la cessione dell’avviamento commerciale della SARL CARLA alla società Y.

Il locatore, la SCI des Bains, ha presentato ricorso contro tale ordinanza il 21 marzo 2017 e, lo stesso giorno, ha chiesto al giudice commissario, mediante istanza, la constatazione della risoluzione del contratto di locazione commerciale per mancato pagamento dei canoni dovuti successivamente all’apertura della procedura di liquidazione giudiziaria.

Con atto privato del 25 aprile 2017, il curatore fallimentare e la società Y hanno sottoscritto l’atto di cessione dell’avviamento d’impresa, compreso il diritto di locazione, a condizione che l’ordinanza dell’8 marzo 2017 non venisse revocata.

Con ordinanza del 16 giugno 2017, il giudice commissario ha respinto la richiesta di accertamento della risoluzione del contratto di locazione commerciale.

Con sentenza del 10 ottobre 2017, il Tribunale commerciale di Parigi, pronunciandosi in sede di opposizione, ha respinto la richiesta di accertamento della risoluzione del contratto di locazione.

La società locatrice ha interposto appello il 19 ottobre 2017.

Quest’ultima sostiene che, dopo la scadenza di un termine di tre mesi dalla sentenza che ha disposto la liquidazione giudiziaria, non sia stato versato alcun canone di locazione successivo. Essa sostiene che, avendo scelto di adire il giudice commissario ai sensi dell’articolo L 641-12, comma 3, del Codice di commercio per ottenere la constatazione della risoluzione del contratto di locazione, non era tenuta a far emettere un’ingiunzione di pagamento, come invece avrebbe dovuto fare se avesse agito dinanzi al giudice dei provvedimenti d’urgenza.

La Corte d’appello di Parigi, nella sentenza del 4 aprile 2018 (Polo 5 – Sezione 8, n. RG 17/19289), respinge il ricorso della società ricorrente e conferma la sentenza emessa in primo grado.

I giudici di merito ritengono che le disposizioni dell’articolo L622-14 del Codice di commercio non deroghino a quelle dell’articolo L 145-41 dello stesso Codice, che prevedono, in caso di clausola risolutiva, la previa emissione di un’intimazione.

Essi concludono pertanto che la risoluzione di pieno diritto del contratto di locazione commerciale per mancato pagamento dei canoni e delle spese per oltre tre mesi dalla sentenza di apertura non è acquisita fintantoché non sia stata effettuata, ai sensi dell’articolo L 145-41 del Codice di commercio, la notifica tramite atto di ufficiale giudiziario di un’intimazione di pagamento al locatario. Pertanto, il fatto che il locatore avesse optato per il ricorso al giudice commissario, anziché al giudice dei provvedimenti d’urgenza, non lo esonerava dalla previa notifica dell’intimazione relativa alla clausola risolutiva.

La Corte di cassazione respinge tale ragionamento. Essa ricorda infatti, ai sensi degli articoli L 641-12, punto 3, e R 641-21, secondo comma, del Codice di commercio, che: «quando al giudice commissario viene presentata, sulla base del primo di tali testi, una richiesta di accertamento della risoluzione di pieno diritto del contratto di locazione di un immobile utilizzato per l’attività dell’impresa, a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione e delle spese relative a un’occupazione successiva alla sentenza di liquidazione giudiziaria del locatario, tale procedura, soggetta a condizioni specifiche, è distinta da quella volta, in applicazione dell’articolo L. 145-41 del Codice di commercio, a far constatare l’acquisizione della clausola risolutiva prevista nel contratto di locazione».

Pertanto, il locatore, che si era rivolto al giudice commissario per chiedere l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto di locazione commerciale, senza rivendicare il beneficio di una clausola risolutiva, non aveva l’obbligo di notificare l’ingiunzione di pagamento relativa alla clausola risolutiva, come previsto dall’articolo L. 145-41 del Codice di commercio.

Esiste infatti una distinzione tra la richiesta di accertamento della risoluzione di pieno diritto del contratto di locazione commerciale e la richiesta giudiziaria di accertamento dell’acquisizione della clausola risolutiva.

Alla lettura dei motivi della Corte di cassazione, si potrebbe intravedere un’inversione di giurisprudenza, ma non è affatto così.

Infatti, i giudici di merito hanno fatto riferimento a una giurisprudenza costante della Corte di cassazione (in particolare Corte di cassazione, Sezione commerciale, 28 giugno 2011, n. 10/19331; Corte di cassazione, Sezione commerciale, 6 dicembre 2011, 10-25.689) che precisava come le disposizioni dell’articolo L. 622-14 del Codice di commercio non derogassero alle disposizioni dell’articolo L. 145-41 dello stesso codice, il quale prevede, in caso di clausola risolutiva, la notifica preventiva di un’intimazione di pagamento. La notifica di un’intimazione di pagamento era quindi obbligatoria prima di poter adire il giudice al fine di far constatare l’acquisizione della clausola risolutiva inserita nel contratto di locazione.

Tuttavia, la Corte di cassazione non opera un ribaltamento rispetto alle decisioni sopra citate, ma si limita in realtà a fornire un’importante precisazione in merito all’obbligo di emissione di un’intimazione di pagamento relativa alla clausola risolutiva.

Esiste infatti una distinzione tra la richiesta di accertamento della risoluzione di pieno diritto del contratto di locazione commerciale e la richiesta giudiziaria di accertamento dell’attuazione della clausola risolutiva. Nel primo caso, non è necessario emettere preventivamente un’ingiunzione di pagamento. Tale obbligo sussiste solo in caso di richiesta di accertamento dell’acquisizione della clausola risolutiva.

Per approfondire, si precisi che, ai sensi dell’articolo L 622-14 del Codice di commercio, quando il locatario è soggetto a una procedura concorsuale, il contratto di locazione dei locali commerciali è soggetto a un regime particolarmente derogatorio rispetto al diritto comune e volto a tutelare i diritti del locatario. La risoluzione del contratto di locazione è quindi soggetta a norme restrittive per il locatore.

È esclusivamente in caso di liquidazione giudiziaria del locatario che la legge consente al locatore di far constatare, dal giudice commissario, la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni e delle spese successivi alla sentenza di liquidazione giudiziaria, e ciò senza dover adire il giudice dei provvedimenti d’urgenza per far constatare l’applicazione della clausola risolutiva.