Il regime di tutela della vendita in fase di costruzione (VEFA) esteso alle residenze gestite

La Corte di cassazione ha recentemente ribadito che il regime di tutela previsto per la vendita in fase di costruzione (VEFA) è esteso alle unità abitative dei complessi residenziali in gestione. La vendita di locali in un immobile in fase di ristrutturazione rientra nel settore protetto a condizione che tali locali siano destinati ad uso abitativo e che l’acquirente effettui i pagamenti prima del completamento dei lavori.

Edifici in costruzione a Strasburgo (67). Foto: Laurent Jerry.

Commento alla sentenza della Corte di cassazione, Sezione civile n. 3, 23 maggio 2019, n. 17-17.908 [1]:

La legge del 3 gennaio 1967, relativa alla vendita di immobili in fase di realizzazione (VEFA), perseguiva inizialmente due obiettivi:

Da un lato, l’istituzione di una normativa relativa alla vendita di immobili futuri, con l’introduzione della VEFA che ne stabilisce i principi.

D’altra parte, l’attuazione di una serie di misure speciali volte a garantire una maggiore tutela dell’acquirente, il «settore protetto», che si applica ogniqualvolta gli immobili da costruire siano destinati ad uso abitativo o misto e il cui acquisto comporti il versamento di una somma di denaro prima del completamento.

Tradizionalmente, la giurisprudenza riteneva che gli immobili ad uso turistico o alberghiero fossero esclusi dal settore protetto. L’acquisto in tali complessi residenziali, in cui l’acquirente affitta l’immobile tramite un contratto di locazione commerciale, consentiva di ritenere che ci si trovasse al di fuori del settore protetto [2].

Tuttavia, la posizione dei tribunali su tale questione si è evoluta a partire dal 2016. Infatti, in una serie di sentenze del 7 gennaio 2016 [3], l’Alta giurisdizione, in merito a un progetto di ristrutturazione di un immobile destinato a diventare una residenza per anziani, ha ritenuto che le norme del settore protetto (previste dagli articoli L. 261-10 e seguenti del Codice dell’edilizia e dell’abitazione) fossero applicabili all’operazione, dopo aver rilevato «che gli atti di vendita comportavano il trasferimento della proprietà di lotti di un immobile, che i lavori di ristrutturazione non erano stati completati alla data della vendita e che gli acquirenti avevano pagato integralmente il prezzo di acquisto nei giorni successivi a talee constatato che le unità vendute erano appartamenti ammobiliati adibiti a abitazione principale, ciascuno dotato di bagno con doccia, servizi igienici e cucina, destinati ad essere abitati tutto l’anno da persone anziane, […].»

Nella causa giudicata il 23 maggio 2019, che qui ci interessa, la Corte di cassazione si inserisce in questa linea giurisprudenziale.

« La questione è chiara: l’applicabilità o meno del settore protetto alla situazione »

Infatti, un privato ha acquistato alcune unità abitative in un immobile in fase di ristrutturazione. Il progetto mirava alla realizzazione di una residenza alberghiera che avrebbe consentito ai suoi beneficiari di beneficiare di agevolazioni fiscali ricorrendo alla locazione ammobiliata a fini professionali. Il cantiere è stato infine abbandonato.

Il venditore e il capocantiere sono stati sottoposti a liquidazione giudiziaria e l’acquirente intende far valere la responsabilità dei notai che hanno partecipato alla vendita.

A suo avviso, i pubblici ufficiali hanno mancato al proprio obbligo di consulenza per aver omesso di proporgli una ripetizione della vendita nell’ambito del regime protettivo della vendita in stato futuro di completamento.

La questione è chiara: l’applicabilità o meno del regime protettivo alla situazione in esame.

A seguito di una valutazione concreta, i giudici di secondo grado hanno ritenuto i notai responsabili, sulla base della perdita di opportunità subita dall’acquirente.

Nel caso in esame, la Corte di cassazione ribadisce la propria posizione del 2016 e avalla la decisione della Corte d’appello:

«Avendo constatato che un contratto preliminare di prenotazione menzionava la vendita di un bilocale su due livelli con costituzione di un condominio, mentre l’atto pubblico stabiliva che i locali acquistati fossero destinati ad uso, e avendo correttamente ritenuto che non avessero alcuna rilevanza le modalità di gestione in residenza alberghiera di tale immobile o dell’edificio da cui dipendeva, una Corte d’appello ha giustamente dedotto che fosse applicabile il regime protettivo della vendita in stato futuro di completamento previsto dall’articolo L. 261-10 del Codice dell’edilizia e dell’abitazione fosse applicabile.»

In altre parole, la finalità dell’operazione prevale sulla modalità di gestione scelta dall’acquirente.

In sintesi, nell’ambito della vendita in futuro stato di completamento o di ristrutturazione di residenze gestite, i promotori dovranno d’ora in poi proporre obbligatoriamente VEFA o vendite di immobili da ristrutturare (VIR), a seconda dei casi, del «settore protetto».

Il mancato rispetto di tali norme è severamente sanzionato con la nullità del contratto di vendita.

[1] https://www.doctrine.fr/d/CASS/2019/JURITEXT000038567401

[2] Civ. 3a Sez., 20 dicembre 2012, n. 11-25.424

[3] Civ. 3ª, 7 gennaio 2016, n. 14-29.655 – 14-29.676.