La Corte di cassazione esclude l’applicazione della clausola relativa alle «circostanze che incidono sull’immobile» nei contratti di locazione REA

Dopo due anni di battaglie giudiziarie, le cause relative ai canoni di locazione non pagati dalla società RESIDE ETUDES sono giunte alla Corte di cassazione e, con due sentenze pronunciate il 23 novembre 2022, l’Alta Corte [1] ha stabilito, in linea con le proprie sentenze del 30 giugno 2022, che i canoni di locazione non pagati dai gestori durante la crisi sanitaria sono dovuti anche qualora una clausola del contratto di locazione preveda che i canoni non debbano essere pagati in caso di «circostanze che incidono sull’immobile ».

La Corte di cassazione ha così respinto uno ad uno gli argomenti avanzati dalla società RESIDE ETUDES APPARTHOTEL, la quale contestava alla Corte d’appello di aver interpretato erroneamente il contratto di locazione commerciale per accogliere le richieste di pagamento degli affitti a titolo provvisorio.

La posizione dello studio legale GOETHE AVOCATS ha quindi convinto la Corte di cassazione, la quale afferma per la prima volta che:

  • La clausola tipo del contratto di locazione RESIDE ETUDES – che riguarda esclusivamente i casi in cui l’immobile risulti indisponibile per fatto o colpa del locatore, sia a causa di vizi di costruzione coperti dalla garanzia decennale, sia a seguito del verificarsi di circostanze eccezionali che incidono sull’immobile locato – non consente al locatore di sottrarsi al pagamento dei canoni di locazione maturati durante la pandemia di Covid-19;
  • Tale clausola riguarda esclusivamente i casi in cui il locale stesso sia danneggiato (ad esempio in caso di incendio);
  • La Corte di cassazione conclude che il giudice dei provvedimenti d’urgenza, non avendo interpretato il contratto di locazione escludendo l’applicazione della clausola controversa, ha potuto dedurne che l’obbligo di pagare il canone di locazione non fosse seriamente contestabile.

Alla luce delle sentenze di principio del 30 giugno e del 23 novembre 2022, la Corte di cassazione delinea i contorni delle proprie linee guida:

  • Le restrizioni connesse alle misure legislative e regolamentari adottate nel contesto della crisi sanitaria non possono essere imputate ai locatori e non comportano la perdita del bene locato;
  • Il locatore non è venuto meno al proprio obbligo di consegna, poiché al locatario non è stato negato né il godimento dei locali né la possibilità di svolgere ivi la propria attività economica;
  • Il locatario non può invocare la forza maggiore;
  • Le clausole di «forza maggiore» che consentono al locatario di non pagare il canone di locazione in caso di «circostanze che incidono sull’immobile» non si applicano ai canoni di locazione relativi al «Covid».

La posizione della Corte di cassazione è di grande aiuto per i comproprietari locatori, i quali hanno il diritto di esigere il pagamento del 100% dei canoni di locazione maturati durante la crisi sanitaria.

[1] Ricorsi n. 22-12.753 e 22-13.773