A ovest (delle PPUC), nulla di nuovo…

Da cinque anni, a partire dall’entrata in vigore della legge ALUR, la legislazione non ha registrato progressi significativi in merito alla questione della proprietà dei PPUC nei complessi residenziali.

Abbiamo già avuto modo di sottolineare l’importanza della proprietà delle «parti private ad uso comune», dette PPUC, nei rapporti di forza che possono instaurarsi tra la società di gestione e i locatori comproprietari (si veda il nostro articolo «Proprietà delle PPUC: sarò io o nessun altro!» qui).

Sebbene le PPUC caratterizzino tutti i tipi di residenze assistite (EHPAD, residenze turistiche, residenze per studenti…), in modo davvero sorprendente il legislatore ha scelto di fornire un abbozzo di disciplina esclusivamente per le residenze turistiche.

È così che nel 2014 la legge ALUR ha:

– introdotto il principio dell’appartenenza al consorzio dei comproprietari delle PPUC relative alle residenze turistiche costruite a partire dal 1° luglio 2014.

– previsto un meccanismo di «rivendicazione» dei PPUC da parte del sindacato dei comproprietari per le residenze costruite prima di tale data, in caso di abbandono di tali PPUC.

Dal 2014, l’importanza del possesso dei PPUC è quindi «ufficialmente» riconosciuta dal legislatore.

«Tuttavia, in cinque anni, i progressi compiuti dal legislatore rispetto a quella disciplina ancora embrionale del 2014 sono inesistenti.»

Questa presa di coscienza avrebbe potuto costituire il punto di partenza di una vera e propria riflessione giuridica sistemica e il principio di appartenenza dei PPUC al condominio avrebbe dovuto essere rapidamente esteso agli altri complessi residenziali con servizi, rendendo il meccanismo di rivendicazione più accessibile.

Eppure, in cinque anni, i progressi compiuti dal legislatore rispetto a quell’embrione di disciplina del 2014 sono inesistenti e la giurisprudenza, l’unica a occuparsi ancora della questione dei PPUC sotto questi due aspetti, rimane più che timida.

La questione della proprietà dei PPUC nelle altre residenze assistite, e in particolare nelle EHPAD, è stata affrontata in una sentenza della Corte d’appello di Parigi del 13 aprile 2018, emessa in merito alla responsabilità del notaio per mancata informazione e consulenza ai comproprietari-locatori.

I proprietari-locatori dell’EHPAD rimproveravano allora al notaio di non averli informati della qualificazione dei locali di servizio, secondo il regolamento di condominio, come parti comuni private. Tali locali erano detenuti da una società terza (per di più offshore e successivamente cancellata dal registro).

Sebbene il contesto della sentenza sia molto particolare, la Corte d’appello di Parigi indica chiaramente che una «casa di riposo è giuridicamente considerata “monovalente”», tale destinazione rendeva indispensabile che, in una struttura residenziale per anziani soggetta al regime di comproprietà, i locali di servizio appartenessero o al consorzio dei comproprietari o al gestore, ma in nessun caso a un terzo, al fine di garantire la continuità dell’attività e dell’investimento».

Questa e le altre anomalie rilevate dalla Corte, «che avrebbero dovuto essere individuate dal notaio e segnalate agli acquirenti nell’ambito del suo dovere di avvertimento, avevano l’inevitabile effetto di paralizzare il funzionamento del condominio in caso di inadempienza del gestore, poiché i locali di servizio, aventi lo status di lotto privato, sfuggivano al controllo del condominio, che non poteva gestirli liberamente; tale configurazione ha ostacolato il rinnovo della convenzione tripartita (..), i contratti di locazione hanno potuto essere rinnovati solo con una riduzione del canone, poiché il nuovo gestore attribuiva tale riduzione al fatto che gli spazi comuni non erano di proprietà del condominio, bensì di una società terza (…)»

«Il notaio è tenuto a verificare, in occasione della vendita di lotti di una struttura residenziale per anziani (EHPAD), a chi appartengano le PPUC; deve avvisare gli investitori qualora queste non siano né di proprietà del condominio né del gestore.»

Di fatto, la Corte d’appello conclude così che vi sia stata una violazione dell’obbligo di consulenza e di avvertimento da parte del notaio.

Due punti sono particolarmente degni di nota in questa sentenza:

– Il notaio è tenuto a verificare, in occasione della vendita di lotti di una struttura residenziale per anziani (EHPAD), a chi appartengano le PPUC; deve avvisare gli investitori qualora tali quote non appartengano né al condominio né al gestore e deve informarli sulle conseguenze del possesso di tali quote da parte di un soggetto terzo.

– La Corte riconosce il nesso tra la proprietà delle PPUC e la continuità dell’attività di una struttura residenziale per anziani (EHPAD) e dell’investimento, estendendo così la riflessione del legislatore del 2014 a una nuova categoria di residenze assistite.

Tuttavia, affermando che le PPUC devono appartenere o al gestore o al condominio, la Corte non porta a compimento il proprio ragionamento.

Se la proprietà delle PPUC da parte del condominio o del gestore garantisce la continuità dell’attività, solo la detenzione delle PPUC da parte del condominio garantisce la continuità dell’investimento.

È evidente che la Corte di Parigi potrebbe essere più chiara sulla questione

Ciononostante, si tratta di una prima apertura che lascia sperare per il futuro.

In cinque anni, il meccanismo di «rivendicazione» dei PPUC di una residenza turistica da parte del condominio, in caso di inadempienza del proprietario, è stato nel complesso poco utilizzato, poiché le condizioni da soddisfare sono piuttosto complesse.

Infatti, affinché i PPUC possano diventare proprietà indivisa del condominio, è necessario che l’Assemblea Generale dei comproprietari abbia ottenuto una sentenza del Tribunale di Grande Istanza, adito su sua iniziativa, che accerti l’effettivo inadempimento del proprietario dell’unità immobiliare e l’abbandono.

Tuttavia, sembra difficile ottenere un accertamento di abbandono fintantoché il gestore è in carica, poiché quest’ultimo occupa i locali a fini di gestione e ha l’onere, in virtù dei contratti di locazione commerciale stipulati con i locatori-condomini, di garantirne la manutenzione.

Inoltre, se il gestore è il proprietario dei PPUC, un accertamento di abbandono dei PPUC equivarrebbe a un accertamento di abbandono della residenza. La rivendicazione da parte dei comproprietari dei PPUC abbandonati è quindi, in pratica, limitata ai casi in cui il gestore abbia già abbandonato la residenza.

«Gli investitori sono quindi avvisati: l’indennizzo offerto al proprietario delle PPUC costituisce un elemento essenziale della loro richiesta di “rivendicazione” delle PPUC.»

È nell’ambito di un procedimento di «rivendicazione» già fortemente regolamentato che la Corte di Cassazione ha precisato, con una sentenza del 9 maggio 2019, che, affinché la richiesta di accertamento dell’abbandono e di attribuzione al condominio della proprietà delle quote controverse sia accolta, il condominio deve proporre il pagamento di un indennizzo o presentare una richiesta volta a farne fissare l’importo. In caso contrario, la richiesta del condominio sarà respinta.

Il chiarimento fornito dalla Corte di Cassazione in merito alle modalità relative all’indennizzo da corrispondere all’ex proprietario ha il pregio di rendere più chiara la procedura e riflette la volontà di orientare i comproprietari verso il ricorso a tale procedura e, indirettamente, di favorirne l’utilizzo.

Infatti, nella stessa sentenza, la Corte di cassazione respinge la richiesta di riqualificazione delle parti private ad uso comune in parti comuni, facendo prevalere la qualificazione prevista dal regolamento di condominio sul criterio dell’uso e della loro utilità (che, tuttavia, indicava chiaramente il carattere comune di tali lotti).

Questa via è quindi l’unica a disposizione dei comproprietari di una residenza turistica per recuperare le PPUC detenute da un soggetto diverso dal condominio.

Gli investitori sono quindi avvisati: l’indennizzo proposto al proprietario delle PPUC costituisce un elemento essenziale della loro richiesta di «rivendicazione» delle PPUC.