Investimenti nelle residenze per anziani: di cosa deve preoccuparsi il locatore alla scadenza del contratto di locazione?

Il gestore ne approfitta spesso per chiedere una riduzione dell’affitto e, talvolta, per giustificarla, arriva persino a minacciare di non rinnovare il contratto di locazione.

Una struttura residenziale per anziani nel dipartimento del Puy-de-Dôme (63).

Per gli investitori privati che hanno acquistato lotti in una struttura residenziale per anziani, nell’ambito di un regime di defiscalizzazione, la scadenza del primo contratto di locazione rappresenta un momento importante e spesso delicato.

Non è infatti raro che gli investitori locatori si trovino costretti a fare i conti con la volontà del locatario:

– O di lasciare i locali: adducendo come motivazione, a seconda dei casi, che l’immobile è troppo vecchio e che, salvo l’esecuzione di lavori di ristrutturazione estremamente onerosi, non sarà più possibile svolgere l’attività di EHPAD in tali locali. Pur non essendo errata, tale spiegazione risulta spesso incompleta, in quanto, tenuto conto dell’evoluzione del mercato e dei requisiti di legge, una struttura di assistenza agli anziani (EHPAD) da circa sessanta posti letto non è redditizia e che procedere a un ampliamento, nonché all’adeguamento alle norme della parte storica, risulterebbe più costoso rispetto alla costruzione di una nuova struttura. A questo proposito, ricordiamo che un immobile diventa una struttura residenziale per anziani (EHPAD) solo grazie alle autorizzazioni di gestione concesse dall’ARS al gestore, per cui quest’ultimo può effettivamente lasciare i locali non appena ne riceve l’autorizzazione da parte di detta autorità amministrativa (si veda l’articolo precedente: Investimento in una struttura residenziale per anziani: sapete cosa state acquistando?).

«Spaventare i comproprietari con la prospettiva di un’uscita, per negoziare un nuovo contratto di locazione con canoni notevolmente ridotti».

– Oppure richiedere una riduzione dei canoni: la scadenza del contratto di locazione è infatti uno dei momenti in cui il locatario può effettivamente richiedere una riduzione del canone commerciale. Egli addurrà quindi come argomenti l’aumento della concorrenza e l’obbligo in cui si è trovato di abbassare i propri prezzi, l’invecchiamento dell’immobile, la necessità di effettuare lavori… Tutto ciò allo scopo di dimostrare che il suo rapporto di onere (canone versato ai locatori rispetto al fatturato) è troppo elevato, al punto che accetta di rinnovare il contratto di locazione solo a condizione che i canoni vengano rivisti al ribasso, talvolta in modo drastico (dal 40 al 50%). Dal punto di vista formale, si tratterà dell’invio di una semplice lettera volta ad avviare la discussione oppure di un atto notificato da un ufficiale giudiziario con richiesta di rinnovo del contratto di locazione a un canone ridotto. (Per quanto riguarda le azioni da intraprendere, si veda l’articolo precedente: Investimento in EHPAD: sapete cosa state acquistando?).

Gli investitori potrebbero inoltre trovarsi di fronte all’indecisione del locatario (reale o simulata). Vale a dire che quest’ultimo si interrogherà, o fingerà di interrogarsi, sulle proprie intenzioni: lasciare l’immobile o chiedere una riduzione del canone di locazione. In questo scenario, spesso si tratta di spaventare i comproprietari con la prospettiva di una partenza, per negoziare un nuovo contratto di locazione con canoni notevolmente ridotti.

In ogni caso, gli investitori nel settore delle residenze per anziani devono sapere che la scadenza del contratto di locazione raramente è una passeggiata.

Da seguire: Investimenti nelle residenze per anziani: la negoziazione, il giudice competente in materia di canoni di locazione e l’uscita anticipata.