Investimenti nelle residenze per anziani: sapete cosa state acquistando?

Le offerte di investimento nel settore delle residenze per anziani sono numerose, ma spesso la maggior parte degli investitori non conosce a fondo la realtà del prodotto offerto.

Una residenza per anziani non autosufficienti (EHPAD) a Evry (91).

Nel mercato delle agevolazioni fiscali, l’investitore troverà numerosi prodotti che gli consentono di acquistare lotti in strutture residenziali per anziani non autosufficienti, più comunemente denominate EHPAD.

Tuttavia, l’esperienza dimostra che gli investitori sono molto raramente adeguatamente informati sulla realtà di ciò che acquistano, ovvero una quota in un immobile temporaneamente destinato a EHPAD, e non una quota in un EHPAD vero e proprio.

Letteralmente la differenza sembra minima, ma dal punto di vista giuridico e pratico è enorme.

Infatti, sono rari gli investitori che tengono presente che un EHPAD, ben più che un immobile, è innanzitutto un’autorizzazione amministrativa a gestire un determinato numero di «posti letto» rilasciata dall’Agenzia Regionale della Salute (ARS).

Infatti, senza l’autorizzazione concessa dall’ARS, nessun immobile può essere gestito come EHPAD, tanto più che tale autorizzazione amministrativa non è legata all’immobile, ma al gestore.

Ciò comporta diverse gravi conseguenze che gli investitori ignorano quasi sistematicamente.

«L’investimento è ben più rischioso di quanto venga tradizionalmente presentato dai promotori di questo tipo di prodotti».

Tra queste, il fatto che il gestore possa decidere di trasferire la propria attività in un altro immobile, lasciando i comproprietari investitori in una situazione estremamente delicata, ovvero, in particolare, quella di dover trovare una nuova destinazione d’uso per un immobile strutturato per ospitare un’attività di EHPAD che, tuttavia, non sarà più possibile in futuro. Salvo nel caso molto particolare e raro di un immobile abbandonato da un gestore di EHPAD che non suscita l’interesse di un altro gestore e che, pertanto, non è più destinato a diventare nuovamente una struttura di assistenza residenziale per anziani (EHPAD). Tanto più che l’ARS, che ha autorizzato il trasferimento, non approverà certamente una nuova gestione in loco dello stesso tipo, poiché il fabbisogno è stato soddisfatto altrove nello stesso ambito geografico.

In conclusione, l’investitore nel settore delle residenze per anziani deve essere ben consapevole di non acquistare un lotto all’interno di una residenza per anziani, bensì un immobile destinato (temporaneamente) a tale uso, il che implica che, prima o poi, la destinazione d’uso del suo immobile dovrà essere modificata.

In tal caso, sarà necessario cercare di limitare il danno, poiché il valore di un immobile gestito come EHPAD e quello dello stesso immobile senza tale destinazione d’uso sono molto diversi tra loro.

La questione è quindi evidentemente più complessa e l’investimento ben più rischioso di quanto venga tradizionalmente presentato dai venditori di questo tipo di prodotti.

La realtà è infatti ben lontana dalla classica argomentazione di vendita, tanto semplicistica quanto fuorviante, riportata da numerosi clienti, che consiste nel sottolineare l’invecchiamento della popolazione francese e il fatto che ci sarà sempre, se non addirittura sempre più, bisogno di EHPAD.

A seguire: Investimento nelle residenze per anziani (EHPAD): cosa deve temere il locatore alla scadenza del contratto di locazione?