La gestione di una residenza per studenti non è indivisibile

Una residenza per studenti a Tours (37). Crediti: Guillaume 70.

Una sentenza particolarmente illuminante e interessante precisa che il mancato rinnovo di diversi contratti di locazione all’interno di una residenza studentesca costituiva una perdita parziale dell’avviamento d’impresa. La sentenza è stata emessa dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione lo scorso 21 febbraio.

In tal modo, la Corte ritiene che l’avviamento commerciale gestito come residenza studentesca da un unico gestore non abbia carattere indivisibile.

Nel caso in esame, alcuni investitori hanno acquistato lotti immobiliari all’interno di una residenza composta da 259 lotti e hanno concesso in locazione i propri lotti a una società la cui attività consiste nell’affitto di alloggi ammobiliati con fornitura di servizi para-alberghieri.

I comproprietari-locatori di 168 lotti hanno successivamente notificato la disdetta al locatario, senza offerta di rinnovo e senza indennizzo di sfratto per motivi gravi e legittimi.

I locatori sono stati quindi citati in giudizio dalla società gestrice per ottenere l’annullamento delle disdette e il pagamento di un indennizzo per lo sfratto.

A sostegno delle proprie pretese, i locatori sostenevano che il locatario, senza aver ottenuto la loro autorizzazione, avesse subaffittato i loro lotti a studenti.

La Corte ha accolto la richiesta del locatario relativa all’indennità di sfratto, ritenendo che questi avesse semplicemente esercitato la propria attività commerciale stipulando con gli studenti contratti di locazione di immobili ammobiliati, il che non costituisce una sublocazione a titolo commerciale.

Concludendo in merito all’assenza di un motivo grave e legittimo, i locatori sono pertanto tenuti a versare al locatario l’indennità di sfratto prevista dall’articolo L145-14 del Codice di commercio.

Ma l’interesse della sentenza risiede soprattutto in ciò che seguirà.

Il locatario, al fine di calcolare l’importo dell’indennità di sfratto a lui spettante, ha sostenuto che la residenza studentesca costituisse un’unica unità operativa, in ragione della destinazione d’uso univoca dell’immobile e dell’identità dei contratti di locazione commerciale stipulati con un unico locatario, e ne ha dedotto che la perdita di un lotto costituisse la quota proporzionale della perdita dell’avviamento. Ha quindi chiesto che venisse applicato il metodo alberghiero e che l’importo dell’indennità di sfratto fosse calcolato sulla base della perdita complessiva dell’avviamento, a partire dal fatturato medio annuo degli ultimi tre anni.

I locatori, dal canto loro, sostenevano che non vi fosse stata una perdita totale dell’avviamento, ma solo una perdita parziale, nella misura in cui non erano state notificate tutte le disdette, cosicché il locatario poteva continuare a gestire il residence per le unità rimanenti. Ritenevano che l’attività svolta non fosse affine a quella alberghiera, e respingevano pertanto il metodo di valutazione basato sul fatturato, preferendogli il metodo di valutazione basato sull’eccedenza lorda di gestione.

La Corte di cassazione, allineandosi alla posizione della Corte d’appello di Versailles, ha affermato in un considerando di principio:

«Ma considerando che, avendo sovranamente ritenuto, in risposta alle conclusioni che si sostiene fossero state trascurate, che il mancato rinnovo dei contratti di locazione di diversi lotti costituisse una perdita parziale dell’avviamento e avendo risarcito la perdita di redditività dell’avviamento residuo, la Corte d’appello, che ha così escluso il carattere indivisibile dell’avviamento d’impresa e ha stabilito in via sovrana che le prassi professionali osservate nel settore alberghiero non dovevano applicarsi all’attività di gestione di residenze studentesche, ha fissato l’importo dell’indennizzo per lo sfratto secondo il metodo di calcolo che le è sembrato più appropriato e ha giustificato legalmente la propria decisione».

Nelle residenze di questo tipo, vi sono tanti locatori quanti sono i lotti gestiti.

Di conseguenza, l’importo dell’indennità di sfratto sarà calcolato non in funzione della perdita totale, ma solo di una parte parziale dell’avviamento commerciale del gestore, cosicché tale importo risulterà inferiore per l’investitore rispetto a quello inizialmente fissato dal gestore.

Tale sentenza è quindi particolarmente interessante, anche se la sua portata è, ad oggi, comunque limitata.

È interessante perché la Corte rileva che, sebbene l’attività di residenza studentesca di tipo parahotelleristico possa richiamare quella di un hotel ammobiliato, il funzionamento della residenza differisce da quest’ultimo nella misura in cui, per un hotel ammobiliato, esiste un unico locatore; mentre nelle residenze di questo tipo vi sono tanti locatori quanti sono gli alloggi gestiti, il che è tale da ostacolare la gestione dell’insieme, o addirittura da portare alla chiusura della residenza nel caso in cui tutti i locatori decidessero di recedere dal contratto.

Va tuttavia osservato che la Corte di cassazione sembra ignorare in parte il funzionamento dei residence con servizi, in quanto approva la posizione della Corte d’appello che aveva ritenuto che i locatori che avessero dato disdetta potessero cedere la propria unità a un altro gestore, in modo tale che la residenza sarebbe gestita da più gestori contemporaneamente, cosa che nella realtà è comunque molto raramente applicata nelle residenze di servizio.

La portata della sentenza è limitata, poiché dalla lettura della motivazione di principio si evince che sono interessate esclusivamente le residenze per studenti. Tuttavia, tutte le residenze di servizio funzionano secondo lo stesso modello, ovvero un unico gestore e una pluralità di comproprietari-locatori.

È molto probabile che la Corte di cassazione decida di estendere questa giurisprudenza a tutte le residenze con servizi che prevedono un unico gestore, al fine di garantire, come facciamo quotidianamente nel nostro studio, una migliore tutela degli interessi degli investitori.